Kalau dengar orang cerita pasal pelaburan rumah sewa student dekat universiti, bunyinya memang menggiurkan. Lagi-lagi bila ada agent atau kawan yang cakap, “Bro, depan universiti tu ada 20,000 pelajar. Confirm sentiasa penuh. Confirm income masuk bulan-bulan.” Ayat macam ni memang buat ramai pembeli baru rasa bersemangat, nampak peluang, dan terus terbayang aliran tunai positif tanpa berhenti.
Tapi realiti dunia hartanah, terutama segmen rumah sewa student, tak seindah yang dibayangkan. Kadang-kadang ia bukan pintu rezeki seperti yang anda dengar, tapi sebenarnya pintu masuk ke satu dunia penuh risiko yang orang jarang cerita.
Sebab tu sebelum anda terjun beli unit studio RM300k–RM400k dekat kawasan universiti, anda kena tahu sisi gelapnya. Anda kena tahu kenapa ramai pelabur baru mengadu terbeban dengan ansuran, stress dengan penyewa, dan sakit kepala dengan persaingan. Semua ini berlaku bukan sebab “tiada demand”, tapi kerana ramai tersalah baca permainan sebenar.
Jadi, mari kita kupas satu per satu risiko tersembunyi dalam pelaburan rumah sewa student. Anda mungkin terkejut, sebab banyak benda yang tak nampak dari luar… tapi sangat beri kesan kepada poket dan mental bila dah buat komitmen besar.
Cuti Semester: Masa Rumah Kau Kosong, Bank Tetap Nak Duit
Ramai fikir student duduk sepanjang tahun. Hakikatnya tak begitu.
Student akan balik kampung bila cuti semester. Dan cuti semester bukan sehari dua. Ada universiti yang cutinya sampai:
1 bulan
2 bulan
malah ada yang 3 bulan
Sekarang bayangkan situasi ni sekejap.
Rumah anda sewa ikut bilik. Setiap bilik RM450 contoh. Ada 3 bilik. Total RM1,350. Ansuran bank RM1,600.
Bila student cuti panjang, apa jadi?
Diorang tak nak bayar sewa untuk bilik yang mereka tak duduk. Diorang akan kosongkan bilik, bawa barang balik, dan cari bilik lain bila masuk sem nanti.
Dan waktu tu?
Rumah anda kosong. Zero income. Tapi ansuran bank tak pernah cuti.
Kalau dapat penyewa baru cepat, alhamdulillah. Kalau lambat? Anda sendiri yang kena top-up RM1,600 setiap bulan.
Inilah benda pertama yang ramai pelabur tak sedar. Tahu-tahu je, tengah syok nak buat pelaburan rumah sewa student, baru sedar risiko cashflow negatif masa cuti semester memang tak dapat dielakkan.
Cara nak urus? Memang ada teknik — kontrak sewa setahun, deposit security, deposit utiliti, dan sistem pengurusan yang ketat. Tapi kalau tak pandai buat, memang “berdarah poket”.
Supply Melampau: Bila Semua Pelabur Ada Idea Yang Sama
Dulu mungkin betul, rumah dekat universiti confirm penuh. Tapi itu zaman demand lebih tinggi daripada supply.
Sekarang keadaan terbalik.
Pemaju pun dah pandai. Diorang tengok kawasan universiti selalu “laku”. Jadi apa mereka buat?
Bina kondo, bina studio, bina apartment 20 tingkat, 30 tingkat, 40 tingkat… berturut-turut dekat kawasan universiti.
Dan kebanyakan unit ni memang dibuat khas untuk rumah sewa student.
Apa yang berlaku bila supply terlalu banyak?
Student akan pilih:
yang paling murah
yang paling cantik
yang paling lengkap perabot
yang ada WiFi paling laju
yang ada parking
yang dekat dengan pengangkutan
Kalau rumah anda basic, kosong, tiada katil, tiada meja study, tiada aircond, tiada WiFi…
Memang kirim salam.
Anda akan bersaing bukan dengan 3–4 rumah, tapi ribuan unit sekeliling universiti tu.
Dan bila supply banyak, harga sewa turun.
Kalau dulu boleh sewa RM550 satu bilik, sekarang mungkin cuma RM350–RM450 saja.
Tapi ansuran bank masih sama.
Yang berubah cuma income anda… dan ia menurun.
Ramai pelabur tersangkut dekat fasa ini. Mereka fikir harga rumah akan naik. Tapi bila terlalu banyak supply, harga pun tak bergerak. Cashflow pula jalan ke belakang.
Wear & Tear Tinggi: Kos Repair Boleh Telan Semua Untung
Anda kena faham satu benda penting: student bukan macam penyewa keluarga.
Student ada gaya hidup yang jauh lebih aktif. Ada yang jaga barang, tapi ramai juga yang tak ambil peduli. Dan isu wear & tear ini bukan remeh — ia betul-betul menyedut keuntungan.
Antara kerosakan yang paling kerap berlaku:
tombol pintu rosak
kipas patah
katil goyang
kerusi study patah
dinding conteng
kunci pintu bilik hilang
paip bocor
lampu LED terbakar
sliding door track bengkok
Kalau sekali sekala mungkin okay.
Tapi bila penyewa keluar masuk setiap semester, kerosakan ni akan jadi rutin.
Anda pula sebagai tuan rumah kena repair cepat, sebab kalau tak repair, penyewa baru takkan masuk.
Kadang-kadang, semua income sewa bulan tu habis pergi kepada repair.
Dari luar nampak macam “rumah sewa student ni lubuk emas”.
Tapi bila kira kos maintenance, kos repair, kos touch-up setiap kali penyewa keluar…
Rasa macam buat kerja amal.
Pengurusan Tak Cukup Bagus = Income Kau Terganggu
Segment rumah sewa student bukan “beli dan biar”.
Kalau kau nak income stabil, anda kena jadi pengurus hartanah yang aktif.
Anda kena:
jawab WhatsApp pelajar setiap masa
uruskan booking
pastikan bilik sentiasa bersih
pastikan perabot lengkap
settle masalah WiFi
uruskan bil letrik & air
urus keluar masuk penyewa
buat inspection
Kalau anda jenis tak suka kena ganggu, memang tak sesuai masuk bidang ni.
Pelaburan rumah sewa student memerlukan sistem, SOP dan team pengurusan yang cekap. Kalau semua nak buat sendiri, memang makan masa dan mental.
Tukar Penyewa Kerap: Cashflow Tak Stabil
Penyewa keluarga akan tinggal 2 tahun, 3 tahun, malah ada yang 5 tahun.
Student?
6 bulan pun dah kira lama.
Mereka suka bergerak.
Ada yang tukar bilik sebab nak duduk dengan kawan.
Ada yang nak rumah yang lebih murah.
Ada yang nak rumah lebih dekat dengan fakulti.
Ada yang tukar sebab masalah rumah lain.
Setiap kali penyewa tukar, ada kos:
masa kosong tanpa penyewa
kos touch-up
kos cleaning
kos iklan
kos menggantikan barang rosak
Lagi kerap keluar masuk, lagi kerap kos ini muncul.
Dan semua kos ini makan keuntungan bulanan.
Risiko Kata Orang: “Student Memang Cuai”
Anda mesti pernah dengar orang cakap:
“Student memang senang buat masalah.”
Tak semua, tapi memang ada yang:
buat bising
bawa ramai kawan
masak sampai rosak dapur
buat parti kecil-kecilan
gaduh dengan housemate
isu kebersihan
Kadang-kadang bukan salah anda pun.
Tapi bila ada masalah, reputasi rumah turun.
Dan bila reputasi turun, penyewa mula elak.
Lama-lama rumah jadi “banyak masalah” di mata student.
Ini semua beri kesan langsung pada kemampuan rumah anda untuk disewa pada harga optimum.
Risiko Security: Barang Hilang, Rumah Pecah Masuk
Kawasan universiti biasanya sibuk.
Kadang-kadang bilik student ada laptop mahal, handphone, tablet… semua ni buat bilik jadi sasaran.
Kalau rumah anda jenis sharing dan keluar masuk ramai orang, risiko kehilangan barang atau pecah masuk boleh berlaku.
Dan bila berlaku?
Walaupun bukan salah anda, penyewa akan salahkan tuan rumah kerana “rumah tak selamat”.
Sekali lagi, reputasi terjejas.
Jadi Pelaburan Rumah Sewa Student Ni Mitos Ke?
Jawapannya bukan ya atau tidak.
Ia bergantung pada cara kau main game ini.
Betul, ada pelabur yang rugi teruk.
Tapi ada juga yang buat RM1,500 – RM3,000 sebulan dengan model yang betul.
Kunci dia?
A) Buat Konsep Premium Room Rental
Student sekarang bukan nak bilik murah.
Mereka nak bilik SELESA.
Buat konsep macam ni:
bilik fully furnished
meja study cantik
lampu warm
tilam tebal
kerja cat semula rumah
sediakan WiFi laju
sistem access moden
ruang tamu bersih
dapur lengkap
Kalau bilik kau A+, anda menang dalam pasaran.
B) Buat kontrak setahun, bukan mengikut semester
Ini cara paling berkesan untuk elakkan masalah cuti semester.
Student bayar bilik sama ada duduk atau tak.
C) Pastikan rumah sentiasa cantik dan bersih
Student sanggup bayar lebih untuk rumah yang selesa.
D) Outsource kepada property manager profesional
Kalau tak nak pening kepala, serahkan kepada orang yang memang pakar dalam pengurusan rumah sewa student.
Sebelum Beli Rumah Dekat Universiti, Tanyalah Diri Sendiri…
Anda nak:
income pasif?
income stabil?
pening kurang?
Kalau ya, mungkin rumah sewa student bukan pilihan terbaik.
Tapi kalau anda nak:
income tinggi
cashflow maksimum
ROI cepat
dan kau sanggup jadi pengurus aktif
Baru sesuai untuk masuk segmen ni.
Akhirnya, semua bergantung kepada gaya pengurusan dan strategi anda sendiri. Rumah sewa student memang boleh jadi lubuk emas, tapi hanya untuk orang yang betul-betul faham permainan, bukan sekadar ikut hype.
Kalau anda nak terjun dalam niche ini, ambil masa, buat kira-kira betul-betul, dan belajar daripada pelabur yang dah berjaya. Jangan ulang kesilapan ramai orang yang terpedaya dengan ayat “confirm untung”. Hakikatnya, tiada apa yang confirm dalam hartanah. Yang confirm hanya usaha, ilmu dan strategi yang tepat.
Dan kalau anda rasa artikel ini buka mata anda, gunakan ilmu ini untuk semak balik keputusan yang anda nak buat. Hidup anda boleh jadi lebih tenang bila pelaburan anda berpijak di bumi yang nyata, bukan mimpi yang manis di awal tapi menjadi beban di kemudian hari. Teruskan belajar, teruskan cari peluang, dan pastikan setiap langkah kewangan anda sentiasa menyokong masa depan yang lebih stabil dan bebas tekanan.