Kalau anda sedang dalam proses nak beli rumah, mesti anda selalu dengar istilah Perjanjian Jual Beli Rumah atau lebih dikenali dengan singkatan SPA / SNP (Sale and Purchase Agreement). Ramai pembeli rumah pertama agak keliru dengan dokumen ini. Kenapa penting sangat? Apa yang terkandung dalamnya? Dan apa benda yang kita perlu beri perhatian?
Ringkasnya, Perjanjian Jual Beli Rumah adalah kontrak rasmi antara penjual (vendor/seller) dengan pembeli (purchaser/buyer) yang menetapkan segala syarat, hak dan tanggungjawab kedua-dua pihak. Ia bukan sekadar “tanda tangan dan siap”, tapi inilah dokumen yang menentukan sama ada transaksi rumah berjalan lancar atau anda terpaksa hadap masalah di kemudian hari.
Artikel ini akan bongkar 10 perkara paling penting dalam Perjanjian Jual Beli Rumah yang wajib anda tahu sebelum anda sign. Baca sampai habis, sebab saya akan kongsi juga tip praktikal supaya anda tak terperangkap dalam kesilapan biasa pembeli rumah.
Periksa Jadual Maklumat Terperinci
Perkara pertama dan paling asas – semak jadual maklumat dalam Perjanjian Jual Beli Rumah.
Dalam bahagian ini biasanya akan ada:
Nama penuh & nombor IC penjual dan pembeli
Harga belian rumah
Alamat lengkap rumah yang dibeli
Jangan ambil mudah. Kesilapan kecil macam ejaan nama salah pun boleh jadi isu masa proses pindah milik nanti. Pastikan semua butiran sama dengan IC dan geran tanah.
Tip praktikal: Sediakan dokumen pengenalan diri (IC/passport), slip booking, dan surat tawaran pinjaman sebelum tandatangan supaya mudah untuk semak silang.
Bila Penjual Akan Dapat Duit?
Ini soalan paling popular dari penjual: “Kalau saya jual rumah ni, bila duit masuk ke akaun saya?”
Dalam Perjanjian Jual Beli Rumah, aliran pembayaran biasanya berlaku dalam beberapa peringkat:
Earnest deposit / Booking – dibayar oleh pembeli.
Deposit rasmi – juga dibayar oleh pembeli.
1st disbursement / Redemption – bank pembeli bayar hutang bank penjual.
2nd disbursement – baki harga rumah dibayar oleh bank pembeli melalui peguam.
Selepas semua baki diterima, penjual akan dapat duit dalam masa 5 – 7 hari. Dalam tempoh ini, peguam akan pastikan semua tunggakan seperti cukai tanah, taksiran dan bil utiliti diselesaikan.
Bila Rumah Sah Jadi Milik Pembeli?
Ramai pembeli tertanya-tanya: “Bila rumah ni betul-betul jadi hak milik saya?”
Jawapannya – pada masa pihak peguam menerima baki pembayaran penuh dari bank pembeli atau pembeli tunai. Sejak itu, rumah tersebut secara rasmi sudah bertukar hak milik.
Jadi kalau anda pembeli, jangan risau. Proses hak milik berjalan serentak dengan aliran duit.
Penalti Kalau Lewat
Bahagian ini sering jadi mimpi ngeri. Dalam Perjanjian Jual Beli Rumah, ada klausa tentang penalti.
Biasanya, tempoh diberi ialah 90 hari (3 bulan) untuk selesaikan pindah milik. Kalau lebih daripada tempoh itu, pembeli akan dikenakan penalti sebanyak 8% per annum.
Contoh mudah: Kalau harga rumah RM300,000 dan anda lewat 30 hari, penalti yang dikenakan boleh mencecah ribuan ringgit. Sakit hati kan?
Jadi, pantau proses dengan rapat. Kalau melibatkan consent (kebenaran pihak berkuasa untuk pindah milik), pastikan peguam urus segera supaya tak meleret.
Redemption Statement (Penyata Tebus Hutang)
Kalau rumah yang dijual masih dalam pinjaman bank, penjual kena dapatkan Redemption Statement daripada bank.
Tempoh standard: 14 hari dari tarikh peguam minta.
Kalau lambat, automatik akan memanjangkan tempoh 90 hari tadi – dan boleh menyebabkan pembeli terkena penalti.
Selepas penyata ini dikeluarkan, bank pembeli akan terus bayar hutang bank penjual melalui 1st Redemption.
Vacant Possession vs Legal Possession
Dalam Perjanjian Jual Beli Rumah, ada dua istilah penting:
Vacant Possession (VP): Rumah diserahkan kosong, tanpa penghuni. Kunci mesti diberi kepada pembeli dalam masa 5 – 7 hari selepas peguam terima bayaran penuh.
Legal Possession (LP): Rumah masih ada penyewa atau tuan rumah lama. Dalam kes ini, penyewa kena bayar sewa kepada pemilik baru.
Pastikan anda jelas rumah yang dibeli statusnya VP atau LP. Jangan terkejut bila dapat kunci tapi rupanya ada orang lain masih duduk dalam rumah tu.
Bila Dapat Kunci Rumah?
Soalan ini semua pembeli tak sabar nak tahu. Jawapannya mudah – 5 hingga 7 hari selepas peguam terima bayaran penuh (2nd Redemption).
Kalau anda nak pindah segera, standby lah untuk uruskan hal-hal berpindah, utiliti dan sebagainya.
Tukar Pemilikan (Ownership)
Selepas proses pindah milik selesai, penjual wajib tukar semua nama pada bil-bil utiliti.
Cukai tanah
Cukai pintu / taksiran
Bil TNB (elektrik)
Air
Indah Water
Biasanya peguam hanya akan urus cukai tanah. Yang lain-lain, pembeli dan penjual kena bekerjasama untuk pergi kaunter utiliti. Jangan abaikan. Kalau tak, nanti tunggakan lama masih atas nama penjual.
Baki Deposit (Pengeluaran EPF)
Ramai pembeli guna duit Akaun 2 KWSP untuk bantu bayar rumah. Proses ini boleh dibuat selepas 21 hari pembeli dapat semua dokumen diperlukan.
Kalau rumah jenis leasehold (pegangan pajakan), perlu tunggu consent diluluskan dahulu. Jadi, faktor masa bergantung pada status hartanah.
As is Where is Basis
Ini mungkin istilah yang bunyinya pelik tapi sangat penting dalam Perjanjian Jual Beli Rumah.
“As is where is” bermaksud rumah akan diserahkan dalam keadaan seperti mana yang dilihat semasa viewing awal. Maksudnya:
Kalau masa viewing penjual janji kabinet dapur termasuk sekali, masa pindah milik kabinet tu wajib ada.
Kalau rumah ada kerosakan seperti leaking yang anda tak perasan semasa viewing, risiko itu jatuh pada pembeli.
Jadi, jangan malas masa viewing. Periksa setiap sudut rumah – siling, bilik air, paip, wiring. Catatkan inventori supaya jelas dalam perjanjian.
Kenapa Semua Ini Penting?
Perjanjian Jual Beli Rumah bukan sekadar dokumen undang-undang yang peguam suruh anda tandatangan. Ia adalah pelindung utama hak anda – sama ada sebagai penjual atau pembeli.
Salah faham atau kecuaian kecil boleh menyebabkan anda rugi ribuan ringgit, tersekat dalam proses pindah milik, atau lebih teruk, terjebak dalam kes mahkamah.
Bayangkan perasaan anda bila kunci rumah yang ditunggu berbulan-bulan akhirnya ada dalam genggaman. Semua proses lancar sebab anda faham apa yang ditandatangani dalam Perjanjian Jual Beli Rumah. Senang hati, tiada drama, dan anda boleh terus fokus menghias rumah baru atau melabur hasil jualan rumah lama.
Jadi, kalau anda tengah rancang nak beli atau jual rumah, ambil masa untuk fahami isi kandungan perjanjian ini. Tanya peguam anda setiap kali ada klausa yang meragukan. Ingat, tandatangan anda adalah persetujuan mutlak.
Sekarang, persoalannya – adakah anda sudah bersedia untuk semak semula setiap butiran dalam Perjanjian Jual Beli Rumah anda? Jangan tunggu masalah timbul baru nak bertindak. Mulakan langkah bijak hari ini, supaya proses jual beli rumah anda berjalan lancar tanpa sebarang kerugian yang tak perlu.