“Jangan beli rumah sekarang. Tunggu Property Bubble pecah dulu. Nanti harga rumah jatuh!”
Ayat seperti ini memang mudah menarik perhatian. Lebih-lebih lagi apabila harga rumah di sesetengah kawasan kelihatan semakin tinggi, kos sara hidup meningkat dan ramai orang mengeluh tentang kemampuan memiliki rumah.
Tetapi cuba kita fikir sejenak.
Kalau sejak lebih sedekad lalu kita asyik menunggu Property Bubble pecah, apa yang berlaku kepada orang yang menangguhkan pembelian rumah? Adakah semua harga rumah akhirnya jatuh 30%, 40% atau 50% seperti yang mereka tunggu?
Atau sebenarnya kita sedang menunggu sesuatu yang belum tentu berlaku, sedangkan harga hartanah, kos pembinaan dan harga tanah terus berubah?
Inilah masalah apabila istilah Property Bubble digunakan terlalu mudah dalam perbincangan mengenai pasaran hartanah Malaysia. Harga rumah yang mahal tidak semestinya bermaksud pasaran sedang berada dalam gelembung. Rumah yang tidak terjual pula tidak semestinya menjadi tanda pasaran akan runtuh.
Jadi, apa sebenarnya Property Bubble? Dan benarkah pembeli rumah patut menunggu sehingga gelembung hartanah pecah sebelum membuat keputusan?
Mari kita pecahkan empat mitos yang paling biasa satu demi satu.
Apa Itu Property Bubble?
Secara mudah, Property Bubble atau gelembung hartanah berlaku apabila harga hartanah meningkat ke paras yang tidak lagi disokong oleh asas ekonomi yang munasabah.
Kenaikan tersebut biasanya didorong oleh spekulasi, jangkaan bahawa harga akan terus naik, permintaan yang tidak sihat dan kadangkala akses pembiayaan yang terlalu mudah.
Dalam keadaan seperti ini, seseorang mungkin membeli rumah bukan kerana mahu duduk atau menyewakannya dalam jangka panjang, tetapi semata-mata berharap dapat menjual semula pada harga lebih tinggi dalam tempoh singkat.
Apabila terlalu ramai melakukan perkara sama, harga boleh menjadi terpisah daripada kemampuan sebenar pembeli dan nilai ekonomi sesuatu hartanah.
Masalah bermula apabila sentimen berubah.
Pembeli mula berhenti membeli. Spekulator sukar menjual. Pemilik yang mempunyai komitmen hutang tinggi menghadapi tekanan. Jika keadaan menjadi semakin buruk, harga hartanah tertentu boleh jatuh dengan ketara.
Contoh paling terkenal ialah krisis subprima di Amerika Syarikat pada 2008.
Namun, kita perlu berhati-hati apabila membandingkan situasi tersebut dengan Malaysia. Struktur pasaran perumahan, sistem kewangan, peraturan pinjaman, keadaan ekonomi dan tingkah laku pembeli adalah berbeza.
Jadi, jangan terus membuat kesimpulan bahawa “harga rumah mahal = Property Bubble”.
Itulah mitos pertama yang perlu kita fahami.
Mitos 1: “Harga Rumah Sekarang Mahal, Jadi Sah Kita Sedang Dalam Property Bubble”
Ini antara anggapan paling mudah dibuat.
Bila tengok harga rumah RM500,000, RM700,000 atau lebih RM1 juta, terus timbul persoalan:
“Macam mana orang biasa nak beli rumah harga macam ni?”
Soalan tersebut memang valid.
Tetapi harga rumah yang mahal tidak secara automatik membuktikan kewujudan Property Bubble.
Harga hartanah dipengaruhi oleh pelbagai faktor. Antaranya ialah harga tanah, kos bahan binaan, upah pekerja, kos pembiayaan, lokasi, infrastruktur, permintaan setempat dan pembangunan ekonomi.
Bayangkan sebuah kawasan yang dahulu merupakan tanah kosong.
Selepas beberapa tahun, kawasan tersebut mempunyai lebuh raya, sekolah, pusat beli-belah, hospital, pejabat, pengangkutan awam dan pelbagai kemudahan lain.
Adakah munasabah untuk menjangkakan harga tanah di kawasan tersebut kekal sama seperti 15 tahun lalu?
Sudah tentu tidak semestinya.
Begitu juga kos membina rumah. Harga simen, besi, buruh, pengangkutan dan pelbagai input pembinaan boleh berubah dari semasa ke semasa.
Sebab itu kenaikan harga hartanah perlu dilihat berdasarkan asas pasaran, bukannya hanya angka harga.
Harga Mahal Berbeza Dengan Property Bubble
Perkara yang lebih penting ialah membezakan antara krisis kemampuan memiliki rumah dengan gelembung hartanah.
Krisis kemampuan berlaku apabila harga rumah meningkat lebih pantas berbanding pertumbuhan pendapatan isi rumah.
Sebagai contoh, seseorang mungkin memperoleh pendapatan RM3,000 sebulan tetapi rumah yang sesuai di kawasan tempat kerjanya sudah berharga RM400,000.
Masalahnya bukan semestinya rumah tersebut berada dalam Property Bubble.
Masalahnya ialah pendapatan pembeli tidak berkembang pada kadar yang sama dengan harga hartanah.
Ini merupakan dua perkara yang berbeza.
Jadi, apabila anda mendengar seseorang berkata:
“Rumah mahal. Ini mesti Property Bubble!”
Cuba tanya semula:
“Apa asas yang menunjukkan ia bubble? Adakah harga naik kerana spekulasi semata-mata atau terdapat faktor ekonomi lain yang menyokong kenaikan tersebut?”
Soalan itu jauh lebih penting.
Mitos 2: “Nanti Ramai Orang Bankrap, Bank Akan Lelong Rumah Murah-Murah”
Mitos kedua pula biasanya berkait dengan pinjaman perumahan.
Ada yang membayangkan senario begini:
Harga rumah tinggi → orang ramai ambil pinjaman besar → ekonomi merosot → ramai gagal bayar → bank lelong rumah → harga rumah jatuh teruk → akhirnya semua orang boleh beli rumah murah.
Kedengarannya logik.
Tetapi pasaran hartanah tidak semudah formula tersebut.
Pinjaman perumahan bukan diberikan kepada semua orang tanpa penilaian.
Institusi kewangan menilai kemampuan peminjam berdasarkan pelbagai faktor. Antaranya pendapatan, komitmen hutang, rekod kredit dan kemampuan membuat bayaran balik.
Konsep seperti Debt Service Ratio (DSR) sangat penting kerana ia membantu menunjukkan sejauh mana komitmen hutang seseorang berbanding pendapatannya.
Rekod kredit juga memainkan peranan penting dalam proses penilaian pembiayaan.
Ini bermakna seseorang tidak boleh sekadar berkata:
“Saya nak beli rumah RM800,000.”
Kemudian bank terus memberikan pinjaman sebanyak itu.
Kemampuan peminjam perlu dinilai.
Bagaimana Dengan Rumah Lelong?
Memang wujud rumah yang dilelong kerana pemilik gagal memenuhi komitmen pembiayaan.
Tetapi kewujudan rumah lelong tidak bermaksud seluruh pasaran hartanah akan runtuh.
Rumah lelong berlaku atas pelbagai sebab dan melibatkan hartanah tertentu.
Lokasi, keadaan rumah, harga rizab, jenis hartanah dan permintaan setempat semuanya boleh mempengaruhi harga.
Jadi, jangan buat kesimpulan bahawa beberapa rumah dilelong pada harga lebih rendah bermaksud Property Bubble sedang pecah di seluruh Malaysia.
Pasaran hartanah bersifat sangat setempat.
Harga sebuah rumah di Kuantan, Kuala Lumpur, Johor Bahru, Kota Bharu atau kawasan lain tidak semestinya bergerak dengan corak yang sama.
Malah dalam satu bandar yang sama pun, harga rumah di dua taman perumahan bersebelahan boleh mempunyai prestasi yang sangat berbeza.
Sebab itu pembeli rumah perlu melihat data dan keadaan kawasan sebenar, bukan hanya tajuk sensasi di media sosial.
Mitos 3: “Rumah Overhang Banyak. Ini Bukti Property Bubble Akan Pecah”
Ini juga antara salah faham yang sangat biasa.
Bila kita mendengar berita mengenai jumlah rumah tidak terjual atau property overhang, sesetengah orang terus membuat kesimpulan:
“Banyak rumah tak terjual. Maksudnya pasaran dah nak runtuh!”
Tidak semestinya.
Sebenarnya, masalah overhang boleh berlaku kerana ketidakpadanan antara bekalan dengan permintaan.
Dalam bahasa mudah, pemaju mungkin membina jenis rumah yang tidak sepadan dengan kemampuan atau kehendak pembeli di kawasan tersebut.
Bayangkan satu kawasan mempunyai permintaan tinggi terhadap rumah teres berharga RM300,000 hingga RM450,000.
Tetapi pemaju membina banyak kondominium mewah berharga RM1.5 juta.
Apa yang berlaku?
Tidak pelik jika unit mewah tersebut mengambil masa lebih lama untuk dijual.
Adakah ini bermaksud semua hartanah di kawasan tersebut sedang berada dalam Property Bubble?
Tidak semestinya.
Ia mungkin menunjukkan pemaju tersalah membaca permintaan pasaran.
Overhang Tidak Semestinya Sama Dengan Keruntuhan Pasaran
Inilah sebabnya angka overhang perlu dibaca dengan lebih teliti.
Kita perlu bertanya:
- Rumah jenis apa yang tidak terjual?
- Berapa harga setiap unit?
- Di kawasan mana?
- Siapa sasaran pembeli?
- Adakah lokasi tersebut mempunyai pekerjaan dan aktiviti ekonomi?
- Adakah harga rumah sepadan dengan pendapatan penduduk setempat?
- Berapa lama unit tersebut berada dalam pasaran?
Tanpa melihat soalan-soalan ini, angka overhang sahaja tidak cukup untuk membuktikan kewujudan Property Bubble.
Malah, fenomena ini boleh memberikan satu pengajaran penting kepada pembeli.
Jangan beli rumah hanya kerana rumah itu baru.
Lihat lokasi, permintaan, harga, kemudahan, akses jalan, prospek kawasan dan kemampuan anda.
Rumah yang mahal tetapi berada di lokasi strategik dan mempunyai permintaan sebenar mungkin mempunyai profil risiko yang berbeza berbanding rumah yang murah tetapi berada di kawasan dengan permintaan lemah.
Mitos 4: “Lebih Baik Simpan Duit Tunai dan Tunggu Harga Rumah Jatuh 50%”
Ini mungkin mitos yang paling berbahaya kepada pembeli rumah.
Kenapa?
Kerana ia kedengaran sangat menarik.
“Tak payah beli sekarang. Tunggu harga jatuh.”
“Bila krisis datang, rumah nanti separuh harga.”
“Kalau rumah RM500,000 jatuh 50%, kita beli RM250,000.”
Masalahnya ialah tiada siapa boleh menjamin bila kejatuhan 50% itu akan berlaku.
Lebih penting lagi, tidak semua hartanah akan jatuh 50% pada masa yang sama.
Pasaran hartanah bukan satu produk yang mempunyai satu harga nasional.
Ia terdiri daripada ribuan kawasan, projek, jenis rumah dan profil pembeli.
Rumah di kawasan matang dengan akses pekerjaan, sekolah, hospital dan kemudahan lengkap mungkin mempunyai permintaan yang berbeza berbanding projek yang jauh dari pusat ekonomi.
Menunggu Juga Ada Kos
Apabila anda menangguhkan pembelian rumah, anda sebenarnya membuat satu keputusan kewangan.
Anda bukan sekadar “menunggu”.
Anda memilih untuk terus menyewa, terus menyimpan wang tunai atau menggunakan wang tersebut untuk tujuan lain.
Semua pilihan mempunyai kos dan manfaat.
Sebagai contoh, seseorang menunggu lima tahun kerana yakin harga rumah akan jatuh.
Tetapi jika harga tidak jatuh seperti yang dijangkakan, dia mungkin mendapati harga rumah yang sama sudah meningkat.
Pada masa yang sama, pendapatan mungkin meningkat, kadar pembiayaan boleh berubah dan syarat pinjaman mungkin tidak sama.
Lebih mengecewakan, rumah yang lima tahun lalu sesuai dengan kemampuan mungkin sudah berada di luar bajet.
Jadi, persoalannya bukan:
“Bila Property Bubble akan pecah?”
Soalan yang lebih berguna ialah:
“Adakah saya mampu membeli rumah yang sesuai berdasarkan keadaan kewangan saya sekarang?”
Itulah cara pemikiran yang lebih matang.
Jangan Beli Rumah Semata-Mata Kerana Takut Harga Naik
Walaupun menunggu Property Bubble pecah boleh menjadi satu kesilapan, ini tidak bermaksud semua orang perlu terus membeli rumah.
Ini juga penting.
Jangan tukar satu mitos kepada satu lagi.
Jangan kerana takut harga rumah naik, anda terus membeli rumah tanpa membuat pengiraan.
Pembelian hartanah ialah komitmen kewangan yang besar.
Anda perlu melihat pendapatan, komitmen bulanan, simpanan, deposit rumah, kos guaman, duti setem, insurans atau takaful, kos renovasi, cukai berkaitan dan kos penyelenggaraan jika berkenaan.
Kemudian barulah anda menilai harga rumah yang sesuai.
DSR Perlu Dilihat, Bukan Harga Rumah Sahaja
Ramai pembeli terlalu fokus kepada soalan:
“Berapa harga rumah yang bank boleh lulus?”
Soalan yang lebih baik ialah:
“Berapa harga rumah yang saya boleh bayar dengan selesa?”
Dua perkara ini tidak semestinya sama.
Bank mungkin meluluskan pembiayaan pada jumlah tertentu berdasarkan penilaian mereka.
Tetapi anda masih perlu mempertimbangkan kehidupan harian.
Bagaimana jika kos kereta meningkat?
Bagaimana jika anda mempunyai anak?
Bagaimana jika perlu membantu ibu bapa?
Bagaimana jika berlaku kecemasan?
Bagaimana jika pendapatan berkurang?
Inilah sebabnya membeli rumah bukan sekadar soal “loan lulus atau tidak”.
Ia soal kemampuan mengurus kehidupan selepas kunci rumah berada di tangan.
Property Bubble Tidak Boleh Diramal Hanya Dengan Satu Petunjuk
Satu lagi perkara yang perlu difahami ialah Property Bubble tidak boleh dikenal pasti hanya berdasarkan satu angka.
Harga rumah meningkat bukan bukti mutlak.
Rumah overhang meningkat bukan bukti mutlak.
Rumah lelong meningkat bukan bukti mutlak.
Pinjaman meningkat bukan bukti mutlak.
Begitu juga berita mengenai projek yang gagal terjual.
Untuk memahami keadaan pasaran hartanah, kita perlu melihat beberapa indikator secara serentak.
Antaranya:
- Trend harga hartanah.
- Pertumbuhan pendapatan isi rumah.
- Aktiviti transaksi.
- Tahap kemampuan pembeli.
- Pertumbuhan kredit dan pembiayaan.
- Kadar faedah.
- Kadar rumah tidak terjual.
- Permintaan sebenar mengikut lokasi.
- Aktiviti ekonomi dan peluang pekerjaan.
- Bekalan rumah baharu.
- Prestasi pasaran sewaan.
- Tingkah laku spekulatif.
Barulah gambaran yang lebih lengkap dapat diperoleh.
Ini juga menjelaskan mengapa kita perlu berhati-hati dengan kandungan media sosial.
Satu video pendek mungkin boleh memberitahu:
“Property Bubble Malaysia akan pecah!”
Tetapi video tersebut mungkin tidak menunjukkan keseluruhan data.
Sebagai pembeli, jangan serahkan keputusan bernilai ratusan ribu ringgit kepada tajuk yang direka untuk mendapatkan tontonan.
Apa Yang Patut Dilakukan Pembeli Rumah?
1. Tentukan kemampuan sebenar
Kira pendapatan bersih dan semua komitmen bulanan.
Jangan gunakan jumlah maksimum yang bank sanggup berikan sebagai sasaran harga rumah.
Sebaliknya, tentukan jumlah bayaran yang masih membolehkan anda hidup dengan selesa.
2. Semak harga pasaran kawasan
Jangan terus percaya harga yang diletakkan oleh penjual.
Bandingkan dengan transaksi dan hartanah yang mempunyai ciri hampir sama.
Jika anda menemui rumah yang ditawarkan di bawah nilai pasaran atau Below Market Value (BMV), situasinya mungkin berbeza daripada membeli rumah yang sudah terlalu mahal.
3. Fahami lokasi
Lokasi sangat penting dalam hartanah.
Tanya:
“Siapa yang akan membeli rumah ini lima atau sepuluh tahun lagi?”
Adakah terdapat peluang pekerjaan?
Adakah akses jalan baik?
Bagaimana kemudahan awam?
Bagaimana sekolah?
Bagaimana permintaan sewaan?
Adakah kawasan tersebut sedang berkembang?
Semakin banyak soalan yang anda jawab, semakin baik anda memahami hartanah tersebut.
4. Jangan terlalu bergantung kepada ramalan
Ada orang meramalkan harga rumah akan naik.
Ada orang pula meramalkan harga akan jatuh.
Kedua-duanya mungkin salah.
Pasaran mempunyai terlalu banyak pemboleh ubah.
Sebab itu keputusan pembelian rumah sepatutnya dibuat berdasarkan angka yang boleh anda kawal, bukannya ramalan yang tidak boleh anda kawal.
Bagaimana Jika Property Bubble Betul-Betul Berlaku?
Ini soalan yang menarik.
Bagaimana jika satu hari nanti memang berlaku kejatuhan besar dalam pasaran hartanah?
Jika keadaan itu benar-benar berlaku, adakah semua rumah automatik menjadi murah?
Tidak.
Krisis boleh memberikan tekanan kepada harga sesetengah hartanah, tetapi kesannya mungkin berbeza mengikut lokasi dan jenis hartanah.
Malah, ketika krisis berlaku, kemampuan membeli juga tidak semestinya bertambah.
Bank mungkin menjadi lebih berhati-hati.
Syarat pembiayaan mungkin berubah.
Pasaran pekerjaan mungkin terjejas.
Pendapatan mungkin tertekan.
Jadi, anda mungkin melihat harga rumah turun tetapi pada masa yang sama lebih sukar mendapatkan pembiayaan.
Inilah sebabnya strategi “saya tunggu krisis dan beli rumah separuh harga” tidak semudah yang dibayangkan.
Jangan Beli Kerana Takut, Jangan Tunggu Kerana Tamak
Dalam membuat keputusan hartanah, dua emosi perlu dielakkan.
Pertama, takut terlepas peluang.
Harga rumah naik sedikit, terus rasa perlu membeli kerana takut tidak mampu membeli pada masa depan.
Kedua, terlalu yakin akan mendapat harga murah ketika krisis.
Menunggu bertahun-tahun hanya kerana yakin Property Bubble akan pecah juga merupakan satu bentuk spekulasi.
Pendekatan yang lebih rasional ialah:
Beli apabila hartanah tersebut sesuai, harga masuk akal dan kewangan anda mampu menanggung komitmen tersebut.
Tidak perlu mengejar harga tertinggi.
Tidak perlu juga menunggu harga terendah yang mungkin tidak pernah datang.
Jadi, Perlukah Tunggu Property Bubble Pecah?
Jawapannya bergantung kepada keadaan kewangan dan objektif anda.
Jika anda belum mempunyai simpanan kecemasan, mempunyai hutang yang tinggi atau belum mampu menanggung komitmen bulanan, mungkin memang lebih baik tangguhkan pembelian.
Tetapi sebabnya bukan kerana anda sedang menunggu Property Bubble pecah.
Anda menunggu sehingga kedudukan kewangan menjadi lebih kukuh.
Itu perbezaan yang sangat besar.
Sebaliknya, jika anda sudah mempunyai kewangan yang stabil, DSR yang sihat, simpanan mencukupi dan menemui hartanah yang sesuai pada harga yang munasabah, tidak semestinya bijak untuk menangguhkan keputusan hanya kerana percaya satu hari nanti harga rumah akan jatuh 50%.
Pasaran hartanah tidak bergerak mengikut kehendak kita.
Kita yang perlu membuat keputusan berdasarkan keadaan sebenar.
Jangan Biarkan Ramalan Orang Lain Menentukan Masa Depan Kewangan Anda
Akhirnya, persoalan mengenai Property Bubble bukan sekadar tentang sama ada harga rumah akan naik atau turun.
Ia tentang bagaimana kita membuat keputusan kewangan ketika berdepan ketidakpastian.
Harga rumah mahal tidak semestinya Property Bubble.
Rumah overhang tidak semestinya pasaran akan runtuh.
Rumah lelong tidak semestinya seluruh harga hartanah akan jatuh.
Dan menunggu krisis tidak semestinya menghasilkan peluang membeli rumah pada harga separuh.
Kalau anda sedang mencari rumah pertama, jangan hanya bertanya, “Bila harga rumah akan jatuh?”
Tukar soalan itu kepada:
“Rumah macam mana yang saya mampu beli?”
“Berapa DSR saya?”
“Adakah harga rumah ini munasabah berbanding nilai pasaran?”
“Adakah lokasi ini mempunyai permintaan sebenar?”
“Kalau ekonomi berubah, adakah saya masih mampu membayar pinjaman ini?”
Soalan-soalan inilah yang boleh membantu anda membuat keputusan dengan lebih tenang.
Hartanah bukan perlumbaan untuk membeli pada harga paling rendah. Ia juga bukan pertandingan untuk membeli rumah paling mahal. Yang lebih penting ialah mendapatkan aset yang sesuai dengan kemampuan, keperluan dan perancangan kewangan anda.
Jangan letakkan masa depan kewangan anda pada harapan bahawa Property Bubble akan pecah esok, tahun depan atau lima tahun lagi. Jika anda benar-benar mahu memiliki rumah, mulakan dengan mengira kemampuan sendiri, fahami pasaran setempat dan cari hartanah yang mempunyai nilai yang munasabah.
Jangan beli kerana takut harga naik. Jangan tunggu kerana terlalu yakin harga akan jatuh. Buat keputusan berdasarkan angka, bukan khabar angin.
Kerana dalam dunia hartanah, orang yang paling bersedia bukan semestinya orang yang berjaya meneka bila pasaran akan jatuh. Orang yang lebih bersedia ialah mereka yang tahu kemampuan sendiri, faham risiko dan bersedia bertindak apabila peluang yang betul muncul di depan mata.