Ramai orang bersemangat bila nampak rumah idaman. Harga rumah RM500,000, terus kira dalam kepala, “Okey, deposit 10%… RM50,000 je. Settle!” Bunyi macam mudah, kan? Tapi realitinya, deposit hanyalah sebahagian kecil daripada kos sebenar beli rumah.
Masalahnya, ramai pembeli rumah kali pertama silap bajet sebab hanya fikir tentang deposit. Bila jumpa ejen hartanah, peguam dan banker, baru terkejut besar – duit dalam akaun tak cukup pun! Itulah sebabnya penting untuk faham apa sebenarnya yang termasuk dalam kos sebenar beli rumah.
Deposit Cuma Permulaan, Bukan Penghujung Cerita
Ya, betul. Bank biasanya minta deposit 10% daripada harga rumah. Tapi itu baru langkah pertama. Deposit hanyalah bayaran pendahuluan supaya penjual tahu kita serius nak beli. Namun, proses beli rumah ada banyak lapisan kos lain yang datang bersama-sama.
Kalau anda fikir nak beli rumah RM500,000, anda perlu tahu — bukan RM50,000 saja keluar poket. Kos sebenar beli rumah boleh mencecah RM80,000 ke atas. Ini termasuk kos guaman, duti setem, caj penilaian dan insurans pinjaman.
Jom kita pecahkan satu-satu supaya anda tak pening di kemudian hari.
1. Legal Fee (Yuran Guaman SPA & Pinjaman)
Bila beli rumah, anda akan tandatangan dua dokumen penting:
Sale and Purchase Agreement (SPA) – perjanjian jual beli antara anda dan penjual.
Loan Agreement – perjanjian pinjaman dengan pihak bank.
Dua-dua dokumen ini mesti disediakan oleh peguam bertauliah, dan setiap satu datang dengan kos guaman tersendiri.
Kadar yuran guaman adalah berdasarkan harga rumah. Semakin mahal rumah, semakin tinggi yuran guaman. Untuk rumah harga RM500,000, anggaran legal fee boleh mencecah RM10,000 – RM11,000 termasuk disbursement (bayaran kecil seperti carian hak milik, pendaftaran dan pos).
2. Stamp Duty (Duti Setem MOT & Pinjaman)
Ramai juga yang tak tahu bahawa kerajaan kenakan duti setem setiap kali berlaku pindah milik harta atau pinjaman bank.
Ada dua jenis duti setem utama:
MOT (Memorandum of Transfer) – caj kerajaan bila nama anda dipindahkan ke geran rumah.
Stamp Duty Loan Agreement – caj untuk dokumen perjanjian pinjaman dengan bank.
Untuk rumah RM500,000, duti setem MOT sekitar RM9,000, dan duti setem pinjaman pula sekitar RM2,250. Jumlahnya bukan kecil. Kalau rumah RM1 juta, kos duti setem ini boleh mencecah hampir RM30,000!
3. Valuation Fee (Caj Penilaian Rumah
Sebelum bank luluskan pinjaman, mereka akan hantar jurunilai profesional untuk menentukan nilai pasaran sebenar rumah tersebut. Ini penting supaya bank tahu sama ada harga rumah yang anda beli wajar atau tidak.
Biasanya caj penilaian ini sekitar 0.25% daripada nilai rumah, atau antara RM1,000 – RM3,000 bergantung pada harga hartanah. Walaupun nampak kecil, tapi ia tetap sebahagian daripada kos sebenar beli rumah yang wajib dibayar sebelum pinjaman diluluskan.
4. MRTA / MRTT / MLTA (Insurans Pinjaman Bank)
Bank bukan saja bagi pinjaman, mereka juga mahu jaminan bahawa pinjaman akan dibayar walaupun sesuatu berlaku kepada peminjam.
Sebab itu bank akan syaratkan anda untuk ambil insurans seperti:
MRTA (Mortgage Reducing Term Assurance) – insurans berasaskan tempoh pinjaman yang menurun setiap tahun.
MRTT (Mortgage Reducing Term Takaful) – versi takaful untuk pembiayaan Islamik.
MLTA (Mortgage Level Term Assurance) – insurans tetap sepanjang tempoh pinjaman, biasanya lebih fleksibel dan boleh dipindah ke rumah lain.
Kos insurans ini bergantung kepada umur, jumlah pinjaman dan tempoh pinjaman. Untuk rumah RM500,000, kos MRTA boleh mencecah ribuan sehingga belasan ribu ringgit.
5. Disbursement & Miscellaneous Fee
Inilah kos kecil-kecil yang ramai orang tak ambil kira, tapi bila dicampur semuanya tetap menyumbang kepada jumlah besar.
Antaranya termasuk:
Carian hak milik di pejabat tanah
Bayaran pendaftaran dokumen
Bayaran untuk pejabat guaman
Bayaran pos, kurier dan salinan dokumen rasmi
Walaupun nampak kecil, kos ini biasanya dalam RM500 – RM1,000. Kalau beli rumah lebih mahal, kadang boleh mencecah lebih daripada itu.
Mari Tengok Anggaran Kos Sebenar Beli Rumah
Supaya lebih jelas, ini contoh kiraan kasar berdasarkan harga rumah berbeza:
| Harga Rumah | Deposit (10%) | Legal Fee | Valuation | Stamp Duty (MOT) | Stamp Duty (Loan) | MRTA | Jumlah Anggaran Kos Sebenar Beli Rumah |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| RM300,000 | RM30,000 | ±RM6,500 | ±RM1,000 | RM5,000 | RM1,350 | ±RM5,000 | ±RM49,000 |
| RM500,000 | RM50,000 | ±RM11,000 | ±RM1,500 | RM9,000 | RM2,250 | ±RM8,000 | ±RM82,000 |
| RM1,000,000 | RM100,000 | ±RM19,000 | ±RM3,000 | RM24,000 | RM4,500 | ±RM15,000 | ±RM165,000 |
Nampak beza dia? Untuk rumah RM500,000, kos tambahan boleh jadi hampir RM32,000 selain deposit. Itulah sebabnya ramai pembeli rumah tersangkut bila nak teruskan proses sebab tak sediakan bajet secukupnya.
6. Faktor Tambahan Yang Ramai Tak Sedar
Selain kos utama di atas, ada juga beberapa kos lain yang mungkin muncul bergantung kepada jenis hartanah dan lokasi rumah:
Bayaran booking (Earnest Deposit) – biasanya 2% atau 3% daripada harga rumah, dibayar kepada ejen hartanah.
Kos pindah rumah – upah lori, beli perabot baru, ubah suai kecil.
Yuran Penilaian Tambahan – sesetengah bank minta penilaian kedua.
Bayaran Maintenance & Sinking Fund – jika beli rumah strata seperti kondominium.
Bila semua ini dikira, Kos Sebenar Beli Rumah boleh naik sampai 15% daripada harga rumah.
Jadi, Macam Mana Nak Sediakan Bajet Yang Betul?
Pertama sekali, buat kiraan realistik. Jangan terlalu yakin hanya dengan angka deposit. Gunakan formula mudah ini:
Harga Rumah x 12% hingga 15% = Kos Sebenar Beli Rumah
Contohnya:
Jika rumah RM400,000 → 12% daripada harga = RM48,000.
Maknanya, bajet anda sepatutnya sekitar RM48,000 – RM60,000 untuk betul-betul selamat.
Kedua, berbincang dengan banker atau ejen hartanah berpengalaman. Mereka boleh bantu buat anggaran tepat berdasarkan lokasi dan jenis rumah. Jangan malu bertanya — lebih baik tahu awal daripada menyesal kemudian.
Ketiga, sediakan dana kecemasan. Proses beli rumah boleh ambil masa, dan ada kalanya muncul kos tak dijangka seperti tambahan dokumen, tunggakan cukai tanah, atau caj guaman tambahan. Simpan sekurang-kurangnya 3 bulan gaji sebagai pelindung kewangan sementara tunggu proses selesai.
7. Insentif & Bantuan Yang Boleh Kurangkan Kos
Berita baiknya, kerajaan ada beberapa inisiatif untuk bantu pembeli rumah kali pertama. Antaranya:
Kempen Home Ownership Campaign (HOC) – biasanya tawar pengecualian duti setem dan diskaun harga rumah.
Skim Rumah Pertamaku (SRP) – bantu pembeli dapat pinjaman hingga 110%, jadi tak perlu bayar deposit besar.
Insentif negeri – sesetengah kerajaan negeri beri rebat untuk rumah kos sederhana atau mampu milik.
Kalau anda layak, manfaatkan peluang ini. Ia boleh jimat berpuluh ribu ringgit daripada kos sebenar beli rumah.
8. Kesilapan Biasa Pembeli Baru
Mari kita jujur — banyak kesilapan berpunca daripada kurang ilmu. Antara yang paling biasa:
Fikir deposit saja cukup.
Tak tahu tentang legal fee dan duti setem.
Tak sediakan dana kecemasan.
Ambil rumah lebih mahal daripada kemampuan sebenar.
Tak semak kelayakan pinjaman awal-awal.
Kalau anda elak semua ini, proses beli rumah akan jadi jauh lebih mudah dan tenang.
Kadang-kadang kita terlalu fokus pada impian memiliki rumah sampai lupa kira realiti kewangan. Tapi bila faham tentang Kos Sebenar Beli Rumah, anda akan mula lihat keseluruhan gambar — bukan sekadar deposit. Rumah bukan sekadar tempat berteduh, tapi juga komitmen kewangan jangka panjang. Jadi jangan terburu-buru. Buat perancangan yang teliti, semak kemampuan, dan bersedia dari awal.
Sebelum anda buat bayaran booking, ambil masa sekejap untuk semak semua kos tambahan ini. Kalau bajet anda kukuh, barulah langkah seterusnya lebih tenang. Dan bila kunci rumah pertama akhirnya di tangan, anda tahu ia bukan nasib semata — tapi hasil persediaan yang bijak.
Jadi, soalan pentingnya sekarang:
Dah bersedia ke dengan kos sebenar beli rumah anda?
Kalau belum, mungkin inilah masa terbaik untuk mula merancang — bukan esok, tapi sekarang. Sebab rumah pertama bukan sekadar impian, ia simbol langkah pertama menuju kestabilan kewangan yang sebenar.