Kalau kita tengok iklan hartanah hari ini, memang meriah dengan tawaran luar biasa: rebate 10%, cashback tunai, free kitchen cabinet, malah ada juga yang tawarkan kereta percuma kalau beli rumah. Macam beli barang dekat Shopee atau Lazada pula — siap ada free gift!
Tapi persoalan besarnya: adakah semua “ganjaran” ini benar-benar membantu pembeli, atau sebenarnya menjadi punca harga rumah naik secara mendadak?
Mari kita bongkar isu ini dengan lebih mendalam.
Rebat & Diskaun: Nampak Macam Untung, Tapi…
Ramai pembeli rumah rasa gembira bila developer tawarkan diskaun dan rebate. Contoh paling popular ialah bila developer kata:
“Tak perlu bayar 10% down payment, kami tolong cover dengan rebate.”
Nampak macam membantu, betul? Tapi realitinya, ada trik di sebalik angka.
Bayangkan harga sebenar sebuah rumah hanyalah RM450,000. Tapi dalam perjanjian jual beli (SPA), harga rumah ditulis sebagai RM500,000. Kenapa? Sebab developer sudah naikkan harga untuk “cover” rebate.
Akhirnya, pembeli masih dapat pinjaman bank 90% daripada RM500,000 (iaitu RM450,000), tapi loan itu berdasarkan harga yang sudah dimark-up. Maksudnya, walaupun duit keluar dari poket nampak sama, kesan jangka panjangnya cukup besar.
Kos Tersembunyi Disebabkan Harga Rumah Dinaikkan
Cukai & Duti Setem Lebih Tinggi
Semua caj berkaitan SPA dan loan agreement dikira berdasarkan harga rumah dalam dokumen rasmi. Kalau harga ditulis RM500,000, maka duti setem lebih mahal berbanding kalau harga sebenar RM450,000.
Bayaran Faedah Pinjaman Lebih Banyak
Bila jumlah pinjaman lebih besar, faedah keseluruhan yang dibayar kepada bank pun lebih tinggi. Dalam contoh tadi, beza loan RM405,000 berbanding RM450,000 untuk tempoh 30 tahun boleh cecah puluhan ribu ringgit. Ada analisis menunjukkan beza ini mencecah lebih RM83,000.
Pasaran Hartanah Jadi Tak Realistik
Bila harga rumah dalam SPA dinaikkan, data rasmi yang dilaporkan kepada Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) juga akan ikut naik. Akibatnya, harga pasaran rumah di kawasan tersebut akan terus melambung, walaupun nilai sebenar sepatutnya lebih rendah.
“Harga Rumah” Dalam Rekod Bukan Harga Sebenar
Ini antara isu paling besar. Bila SPA lapor harga RM500,000, kerajaan dan bank akan anggap itulah harga sebenar rumah di kawasan tersebut. Sedangkan, developer hanya mahu RM450,000 saja.
Masalahnya, bila developer lain nak bina projek baru di kawasan sama, mereka pun ikut letak harga RM550,000 atau RM600,000 dengan alasan “harga pasaran kawasan ini dah naik”. Akhirnya, pembeli yang jadi mangsa.
Bayangkan beli telefon pintar. MSRP (harga cadangan) mungkin RM2,000, tapi kedai jual RM1,500. Soalan mudah: harga sebenar telefon itu RM2,000 atau RM1,500? Sama juga dengan rumah. Harga yang ditulis dalam SPA belum tentu mencerminkan harga sebenar yang dibayar pembeli.
Kenapa Isu Ini Merisaukan?
Hartanah bukan barang kecil. Kita bukan bercakap tentang telefon RM1,500 yang kalau rosak kita boleh buang. Kita bercakap tentang komitmen RM500,000 ke atas yang boleh menentukan masa depan kewangan kita.
Kalau harga rumah terlalu banyak dipengaruhi oleh “false information” dalam dokumen rasmi, lambat laun:
Bank akan menanggung risiko besar bila nilai rumah tidak sepadan dengan loan yang diberi.
Pasaran hartanah jadi tak stabil, dengan banyak rumah tidak terjual (property overhang).
Pembeli muda boleh terjerat hutang besar hingga ada yang bankrap seawal usia 26 tahun.
Cadangan Dari Persatuan Pembeli Rumah (HBA)
Datuk Chang Kim Loong dari National House Buyers Association (HBA) mencadangkan beberapa langkah penyelesaian:
100% Pinjaman Untuk Rumah Mampu Milik
Khusus untuk rumah pertama bernilai RM300,000 ke bawah. Dengan cara ini, pembeli tak perlu risau tentang 10% down payment, dan developer pun tak perlu “main harga” semata-mata untuk bagi rebate.Bank Negara Malaysia Perlu Tegas
Semua bank perlu memastikan margin pinjaman dikira berdasarkan harga selepas diskaun, bukan harga mark-up dalam SPA. Sesetengah bank sudah mula buat, tapi tak semua.Lebih Telus, Kurang Gimik
Hentikan promosi melampau seperti hadiah kereta atau rebate berlebihan. Semua pihak perlu jelas tentang nilai sebenar rumah supaya pasaran lebih stabil.
Kisah Dari Singapura: Bank Lawan Developer
Di Singapura, isu ini sampai ke mahkamah. Bank UOB mendakwa developer Lippo Marina Collection telah menaikkan harga rumah mewah dengan memberi rebate perabot yang berlebihan. Akibatnya, bank terasa “tertipu” kerana meluluskan pinjaman berdasarkan harga rumah yang dinaikkan, bukan harga sebenar.
Kes ini menunjukkan masalah bukan hanya berlaku di Malaysia, tapi di pasaran antarabangsa juga. Bezanya, di Singapura, bank berani ambil tindakan undang-undang.
Perangkap “Freebies” Dalam Hartanah
Memang seronok bila dapat tawaran percuma. Tapi bila bercakap tentang harga rumah, kita kena berhati-hati. Freebies bukanlah percuma sebenarnya. Kosnya sudah pun dimasukkan ke dalam harga jualan.
Lebih teruk lagi, ada pembeli terpaksa bayar installment bulanan yang lebih tinggi berbanding nilai sewa pasaran. Contohnya, installment RM2,000 tapi rumah hanya boleh disewakan RM1,200. Akhirnya pemilik terpaksa “bleed” setiap bulan.
Jadi, Patut Beli Atau Tunggu?
Soalan yang ramai orang tanya:
“Kalau harga rumah makin naik, lebih baik beli cepat atau tunggu?”
Jawapannya bergantung pada keadaan kewangan anda sendiri. Jangan ikut trend, jangan ikut kawan, dan jangan terpedaya dengan “janji manis” marketing. Ingat, harga rumah adalah komitmen paling besar dalam hidup — lebih besar daripada beli kereta atau apa-apa barang lain.
Kalau belum mampu, tak salah menyewa sementara kumpul duit dan kukuhkan kewangan. Jangan biarkan tekanan sosial membuat anda terburu-buru masuk ke pasaran hartanah.
Akhirnya…
Kita semua mahu rumah idaman, tapi jangan sampai jadi mangsa permainan harga. Harga rumah sepatutnya mencerminkan nilai sebenar, bukan angka palsu yang ditambah semata-mata untuk cover rebate atau freebies.
Bila anda faham bagaimana sistem ini berfungsi, anda ada kuasa untuk buat keputusan lebih bijak. Jangan lupa — ejen, developer, malah bank sekalipun ada kepentingan masing-masing. Satu-satunya yang boleh lindungi diri anda ialah ilmu kewangan yang kukuh.
Jaga diri, jaga poket. Bila tiba masanya, buat keputusan beli rumah bukan kerana promosi, tapi kerana anda benar-benar mampu dan sudah bersedia. Ingat, rumah adalah tempat berlindung, bukan perangkap hutang seumur hidup.
👉 Jadi, bagaimana pandangan anda? Patutkah rebat & freebies ini diteruskan, atau lebih baik developer jual rumah pada harga sebenar tanpa gimik?