Kalau anda pemilik rumah yang bercadang nak jual hartanah, anda mesti pernah terfikir, “Perlu ke guna ejen hartanah? Atau saya boleh je jual sendiri…” Sekali imbas, memang nampak mudah. Ambil gambar rumah, letak harga, iklankan di Facebook, Mudah atau TikTok, dan tunggu pembeli datang. Tapi realitinya, urusan jual beli hartanah bukan sekadar pasang iklan dan tunggu orang mesej.
Sebenarnya, ada banyak perkara teknikal, undang-undang, psikologi pembeli dan strategi pemasaran yang terlibat dalam menjual rumah. Dan semua ini memerlukan kepakaran, masa dan tenaga. Artikel ini ditulis khas untuk bantu anda faham realiti sebenar, dan kenapa menggunakan khidmat Ejen Hartanah Berdaftar (REN) bukan saja lebih selamat, tapi boleh bantu anda capai hasil jualan yang lebih baik dan menguntungkan.
Apa Maksud REN dan Siapa Mereka Ni?
REN ialah singkatan bagi Real Estate Negotiator, iaitu individu yang berdaftar dengan Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta (LPPEH). Mereka bekerja di bawah agensi hartanah yang sah dan diberi nombor REN yang unik. Ini bukan broker biasa ya, sebab mereka tak boleh beroperasi sendirian tanpa agensi. Anda boleh semak kesahihan nombor REN mereka melalui laman rasmi LPPEH atau scan kod QR pada kad mereka.
Tugas sebenar seorang REN bukan sekadar bawa orang tengok rumah. Mereka akan bantu anda dari A sampai Z. Antaranya ialah menilai harga pasaran, reka strategi pemasaran hartanah, tapis pembeli yang betul-betul layak, uruskan rundingan harga, sediakan dokumen, hubungkan dengan peguam & banker, dan bantu hingga selesai pindah milik.
Perbezaan Jual Rumah Sendiri Berbanding Guna REN
Bila anda jual rumah sendiri, semua benda anda kena buat sendiri. Dari ambil gambar, jawab mesej dan call, buat iklan, atur viewing, berurusan dengan pembeli, runding harga dan urus dokumen. Tak cukup dengan tu, anda juga terdedah dengan pelbagai risiko macam penipuan, pembeli tak serius, salah letak harga dan salah prosedur.
Tapi bila anda guna khidmat REN, semua ni ejen yang akan uruskan. Anda cuma tunggu update, review pembeli yang layak, dan luluskan keputusan bila perlu. Ejen akan jaga semua proses – dari pemasaran sampai serah kunci. Rumah anda pun lebih cepat dapat pembeli sebab mereka tahu cara yang betul untuk pasarkan hartanah.
Strategi Pemasaran Yang REN Guna Untuk Jual Rumah Anda
Ejen hartanah berdaftar bukan setakat pasang iklan biasa. Mereka ada akses kepada platform profesional seperti PropertyGuru, iProperty, EdgeProp dan banyak lagi. Iklan di sini lebih eksklusif dan target pembeli yang betul-betul mencari rumah.
Selain tu, ejen juga guna strategi pemasaran digital – contohnya Facebook Ads, TikTok Ads, dan Google Search Ads. Dengan teknik copywriting yang betul dan audience targeting yang tepat, rumah anda boleh dapat pendedahan yang sangat luas dan berkesan.
REN yang aktif juga biasanya ada database pembeli yang sedia ada. Kadang-kadang, rumah belum sempat diiklankan pun dah ada pembeli sebab mereka dah ada senarai hot buyers.
Dari segi visual pula, ejen tahu sudut mana paling sesuai untuk ambil gambar rumah, pencahayaan yang cantik, serta buat video walkthrough atau home tour untuk tarik perhatian. Semua ni sangat penting untuk buat orang jatuh hati pada rumah anda sebelum datang tengok pun.
2 Risiko Dan Masalah Jika Jual Sendiri Tanpa Ilmu
#1 Risiko Pemilik Rumah Terguna Duit Deposit Pembeli
Satu kesilapan biasa yang sering terjadi bila pemilik rumah jual sendiri tanpa ejen REN ialah apabila mereka menerima duit deposit daripada pembeli secara terus ke akaun peribadi. Niat asal mungkin baik – “Takpelah, pembeli dah setuju, nanti teruskan je dengan proses…” Tapi realitinya, ini boleh membawa kepada masalah besar, malah kadang-kadang boleh jadi isu undang-undang yang rumit.
Apabila anda simpan duit deposit pembeli (contohnya 3% atau RM10,000-RM15,000) tanpa sebarang surat perjanjian bertulis atau tanpa bantuan peguam, anda sebenarnya terdedah kepada risiko-risiko seperti:
Terguna duit deposit untuk tujuan lain.
Ini yang paling banyak berlaku. Mungkin masa tu terdesak nak bayar komitmen bulanan, hutang, atau gunakan dulu untuk buat downpayment rumah baru. Tapi bila pembeli batal pembelian, anda mungkin tak mampu pulangkan semula deposit tersebut. Maka terjadilah pertikaian, ketegangan dan potensi saman.Tiada perlindungan untuk penjual dan pembeli.
Tanpa surat perjanjian (booking form yang sah), kedua-dua pihak sebenarnya tidak dilindungi dari segi undang-undang. Pembeli boleh tuntut balik wang bila-bila masa, dan penjual pula tak ada bukti kukuh untuk mempertahankan haknya.Urus niaga jadi tidak profesional dan meragukan.
Bila anda terima duit begitu sahaja, pembeli pun rasa was-was dan mungkin berubah hati di pertengahan jalan. Ini menyebabkan urusan jual beli jadi lambat dan akhirnya terbatal.Nama baik anda terjejas.
Kalau pembeli bercerita kepada orang lain bahawa anda “ambil deposit tapi rumah tak jadi jual”, ia boleh menjatuhkan reputasi anda – lebih-lebih lagi kalau rumah tersebut ingin dijual semula. Orang akan lebih berhati-hati nak berurusan dengan anda selepas itu.
Tapi bila anda guna khidmat ejen hartanah REN, semua transaksi akan dibuat melalui prosedur yang selamat dan profesional. Deposit pembeli akan dimasukkan ke dalam akaun klien (client account) milik agensi hartanah yang berdaftar, atau akan dipegang oleh peguam sebagai stakeholder.
Ejen juga akan bantu sediakan dokumen rasmi seperti Booking Form dan Letter of Offer yang sah di sisi undang-undang. Jadi, tiada pihak yang akan rasa tertipu atau ditindas, kerana semuanya dilakukan secara telus dan mengikut peraturan industri hartanah Malaysia.
Kesimpulannya, simpan duit deposit pembeli tanpa bimbingan profesional adalah resipi kepada masalah. Jangan ambil risiko sebegitu besar hanya kerana nak jimat komisyen. Dalam jangka panjang, khidmat ejen REN bukan sahaja bantu anda dapat jualan yang lebih baik, malah lindungi anda daripada kesilapan yang boleh merugikan beribu-ribu ringgit.
Kalau anda nak elakkan semua risiko ni, cari ejen yang sah, berdaftar, dan boleh dipercayai. Lagi selamat, lagi tenang hati.
Baca juga artikel berkaitan – Ejen Hartanah: Orang Tengah yang Sering Disalah Ertikan
#2 Pemilik Tak Perlu ‘Pening’ Kepala Layan Pelbagai Kerenah Pembeli
Satu lagi kelebihan besar bila guna ejen hartanah REN yang ramai pemilik rumah tak sedar pada awalnya ialah… anda tak perlu pening kepala layan macam-macam kerenah pembeli! Ya, ini antara cabaran utama yang ramai orang hanya akan faham lepas mereka cuba jual rumah sendiri.
Bayangkan, bila anda iklankan sendiri rumah anda – letak nombor telefon peribadi di iklan – anda akan mula dihujani mesej, panggilan, dan WhatsApp siang malam. Tapi bukan semua yang mesej tu pembeli serius. Ada yang sekadar nak tanya harga (padahal harga dah tulis besar-besar), ada yang tanya soalan berulang kali, ada juga yang langsung tak sopan bila berkomunikasi.
Berikut adalah antara kerenah yang biasa dialami oleh pemilik rumah:
Pembeli tanya banyak tapi tak datang tengok pun.
Dah terangkan semua info – lokasi, harga, saiz, bilik air bilik tidur, sampai ke jenis jubin – tapi akhirnya senyap macam tu je.Janji nak datang tengok rumah tapi ‘last minute’ batal.
Anda dah cuti kerja, bersihkan rumah, kemas elok-elok sebab pembeli kata nak datang. Tapi sejam sebelum masa viewing, dia mesej “Sorry tak jadi datang, ada hal lain.”Nak tengok rumah luar waktu biasa.
Ada yang nak tengok malam pukul 10, atau hari cuti umum, atau tanpa temujanji. Bila anda tak dapat layan, mereka terus hilang minat.Buat permintaan yang pelik-pelik.
Contohnya minta rumah dicat semula, langsir ditukar, atau minta pemilik kosongkan semua perabot sebelum setuju beli – semua ni sebelum pun masuk fasa rundingan harga.Tawar harga terlalu rendah.
Ada yang datang tengok rumah dan terus buat tawaran 30% bawah harga pasaran tanpa sebab. Kalau anda tak biasa berunding, anda mungkin tergugat dan akhirnya jual murah dari sepatutnya.
Situasi-situasi ni sangat meletihkan secara emosi dan mental. Kalau anda jenis sibuk bekerja atau ada komitmen keluarga, semua ni akan rasa sangat membebankan. Lebih teruk lagi, anda mungkin rasa kecewa dan stres bila rumah tak juga terjual selepas berminggu-minggu berurusan dengan ramai ‘pembeli jadi-jadi tak jadi’.
Dengan ejen REN, anda tak perlu layan semua kerenah ni. Mereka akan tapis dan uruskan komunikasi dengan semua yang berminat. Mereka tahu macam mana nak bezakan antara pembeli serius dan ‘penyibuk hartanah’ yang sekadar tengok-tengok.
REN juga akan atur sesi viewing ikut masa yang sesuai, bantu kawal emosi dan persepsi pembeli semasa lawatan, dan bantu jawab soalan teknikal atau isu hartanah yang mungkin anda sendiri tak tahu.
Malah, bila pembeli cuba tekan harga, ejen yang akan jadi middleman untuk bantu berunding secara bijak dan profesional. Jadi, anda tak perlu hadap tekanan dari pembeli secara langsung, dan pada masa yang sama boleh kekalkan harga yang sepatutnya.
Akhirnya, anda boleh jual rumah dengan lebih tenang, tersusun dan bebas stres. Let the agent handle the drama – anda cuma fokus pada keputusan yang penting sahaja.
Inilah nilai sebenar guna ejen hartanah – bukan sekadar ‘cari pembeli’, tapi menyediakan perisai emosi dan mental untuk anda sebagai pemilik rumah.
Proses Lengkap Guna Khidmat REN
Prosesnya mudah dan tersusun. Langkah pertama, ejen akan datang ke rumah anda untuk buat penilaian dan semak harga pasaran. Kemudian, anda akan tandatangan perjanjian listing – sama ada open listing (lantik ramai ejen) atau exclusive listing (lantik satu ejen sahaja).
Seterusnya, ejen akan mula proses pemasaran – buat iklan, ambil gambar, tulis copywriting dan lancarkan kempen di pelbagai platform. Bila pembeli hubungi, ejen akan tapis dahulu untuk pastikan mereka layak dari segi kewangan. Viewing akan dijadualkan ikut masa anda.
Bila dah ada pembeli serius, ejen akan bantu uruskan rundingan harga dan bantu sediakan dokumen seperti SPA bersama peguam hartanah. Sampai ke fasa serahan kunci dan proses akhir pindah milik, ejen masih akan terus bantu hingga semuanya selesai.
Kenapa Guna REN Bukan Satu Pembaziran?
Ramai orang fikir guna ejen adalah pembaziran sebab kena bayar komisyen. Tapi sebenarnya komisyen tu berbaloi dengan servis yang anda terima. Komisyen maksimum yang dibenarkan LPPEH ialah 3% + 0.24% (SST). Contohnya rumah RM300,000 – komisyen ialah RM9,000.
Tapi kalau ejen boleh bantu rumah anda terjual lebih cepat, itu dah jimat ribuan ringgit dari segi kos masa dan iklan. Kalau ejen bantu naikkan harga rumah RM10,000 melalui rundingan yang bijak, sebenarnya komisyen tu tak ganggu pun keuntungan anda. Anda bukan sekadar bayar ejen untuk cari pembeli, tapi untuk satu pakej servis profesional dari A sampai Z.
Apa Berlaku Bila Anda Guna Broker Tidak Sah (Illegal Broker)?
Ramai orang guna orang tengah yang tak berdaftar sebab nak elak bayar komisyen. Tapi ini sangat berisiko. Banyak kes pemilik rumah tertipu – deposit hilang, pembeli senyap, dan rumah tak terjual.
Broker tak sah tiada akses kepada sistem yang betul, dan tiada perlindungan undang-undang. Jika berlaku pertikaian, anda tak boleh buat aduan kepada mana-mana badan. Selain tu, hartanah yang diiklankan oleh ramai broker tidak sah selalunya jadi overexposed – nampak macam rumah tak laku, dan pembeli jadi takut nak beli.
Ejen REN Boleh Tolong Rumah Yang Tak Laku-Laku?
Ya, memang boleh. Ramai pemilik rumah yang dah iklankan 6 bulan ke setahun tapi masih tak dapat pembeli. Masalahnya mungkin bukan lokasi rumah tu, tapi cara ia dipasarkan.
Mungkin gambar tak menarik, copywriting tak ‘menjual’, harga tak logik, atau iklan sampai kepada orang yang salah. REN boleh analisis semula semua aspek ni dan susun semula strategi pemasaran. Kadang-kadang, tukar 1-2 perkara kecil je pun dah boleh buat rumah tu laku!
Menjual Rumah Bukan Macam Jual Kereta Atau Telefon
Ia melibatkan nilai yang besar, proses yang kompleks dan risiko yang tinggi. Kalau anda bukan orang dalam bidang hartanah, sangat berbaloi untuk anda guna khidmat Ejen REN yang sah dan berdaftar.
Mereka bukan sekadar orang tengah. Mereka adalah penasihat, perunding, jururunding harga, pakar pemasaran dan penghubung profesional anda dengan semua pihak terlibat. Mereka bantu mudahkan hidup anda dan maksimakan hasil jualan hartanah anda.
Kalau anda ada hartanah yang nak dijual, jangan ragu-ragu. Gunakan khidmat ejen REN berdaftar yang aktif dan profesional. Lagi cepat rumah anda terjual, lagi cepat anda capai matlamat kewangan anda.
Soalan Lazim (FAQ)
1. Macam mana nak tahu ejen tu betul-betul berdaftar?
Anda boleh minta nombor REN dan semak di laman web rasmi LPPEH. Kad mereka juga ada QR code untuk semakan segera.
2. REN boleh bantu jual rumah yang masih dalam loan?
Boleh. REN akan semak baki pinjaman, urus rundingan dengan bank, dan bantu dalam proses redemption loan.
3. Kalau rumah saya banyak defect, boleh jual juga ke?
Boleh. REN akan nasihatkan anda sama ada nak jual as-is atau buat pembaikan ringan untuk naikkan value rumah tu.
4. Saya ada rumah pusaka, boleh guna ejen juga?
Boleh. Cuma pastikan status geran dan hak milik dah selesai. Jika belum, ejen boleh cadangkan peguam untuk bantu uruskan.
5. Kalau saya guna REN, berapa lama rumah boleh terjual?
Bergantung pada harga, lokasi dan strategi pemasaran. Tapi secara purata, rumah boleh terjual dalam 1 ke 3 bulan kalau semuanya dijalankan dengan betul.
