Apa Maklumat Penting Yang Boleh Diperolehi Dalam Geran Tanah?

Kalau anda tengah fikir nak beli tanah, jual tanah, atau nak semak status hak milik hartanah anda sekarang ni – geran tanah adalah dokumen paling penting yang kau perlu faham dan semak betul-betul. Ramai orang beli tanah tapi tak pernah pun tengok geran, apatah lagi faham maksud setiap butiran dalam tu. Rugi tau!

Artikel kali ni kita akan kupas satu persatu maklumat penting yang boleh diperolehi dalam geran tanah, supaya kau lebih bersedia sebelum buat apa-apa transaksi hartanah.

Struktur Umum Geran Tanah Di Malaysia

Secara ringkas, geran tanah di Malaysia biasanya mengandungi tiga muka surat utama:

Muka surat pertama – Maklumat Tanah
Muka surat kedua – Maklumat Pemilik
Muka surat ketiga – Pelan Akui Tanah

Setiap muka surat ni memainkan peranan penting dalam memberi gambaran menyeluruh terhadap tanah tersebut. Jom kita tengok dengan lebih mendalam.

Muka Surat Pertama – Maklumat Tanah

Tajuk Geran (Jenis Pegangan)

Perkara pertama yang anda akan nampak adalah jenis pegangan atau tajuk geran tanah tersebut. Ada beberapa jenis:

1. Geran (Geran)

Jenis Hakmilik: Hakmilik tetap individu
Dikeluarkan oleh: Pejabat Tanah
Penjelasan: Geran ini adalah dokumen rasmi yang dikeluarkan kepada pemilik bagi tanah dalam kawasan daerah. Ia menunjukkan bahawa pemilik mempunyai hak milik penuh dan kekal (freehold) ke atas tanah tersebut, melainkan dinyatakan sebaliknya seperti ada sekatan kepentingan atau syarat nyata.

✅ Kelebihan:

Hak milik kekal tanpa tempoh tamat
Boleh dijual, dipindah milik, atau digadai (dengan syarat tertentu)

2. Pajakan Negeri (PN)

Jenis Hakmilik: Pajakan negeri
Dikeluarkan oleh: Pejabat Pendaftar Hakmilik Negeri
Penjelasan: Merujuk kepada tanah yang diberikan dalam bentuk pajakan (leasehold) oleh kerajaan negeri. Biasanya tempoh pajakan adalah 30, 60, atau 99 tahun bergantung kepada dasar kerajaan negeri.

⚠️ Nota Penting:
Selepas tempoh pajakan tamat, tanah perlu dipohon semula kepada kerajaan negeri untuk dilanjutkan tempohnya.

3. Geran Mukim (GM)

Jenis Hakmilik: Hakmilik tetap dalam kawasan mukim
Dikeluarkan oleh: Pejabat Tanah
Penjelasan: GM ialah sejenis hak milik individu bagi tanah dalam kawasan mukim (sub-district). Ia sama seperti Geran biasa tetapi lokasi tanah tersebut berada dalam kawasan pentadbiran mukim, bukan daerah penuh.

💡 Fakta Tambahan:
Geran Mukim tidak boleh didaftarkan di Pejabat Pendaftar tetapi hanya di Pejabat Tanah sahaja.

4. Pajakan Mukim (PM)

Jenis Hakmilik: Pajakan dalam kawasan mukim
Dikeluarkan oleh: Pejabat Tanah
Penjelasan: Sama konsepnya seperti Pajakan Negeri, tetapi tanah ini terletak dalam kawasan mukim. Ia juga merupakan pajakan berjangka masa yang perlu diperbaharui apabila tamat tempoh.

🕒 Contoh:
Jika tanah PM diberikan selama 60 tahun, selepas tamat tempoh pemilik perlu buat permohonan pelanjutan tempoh pajakan.

5. Hakmilik Sementara Daerah (HSD)

Jenis Hakmilik: Hak milik sementara bagi kawasan daerah
Dikeluarkan oleh: Pejabat Pendaftaran Kerajaan Negeri
Penjelasan: HSD ialah hak milik sementara yang dikeluarkan sementara menunggu hak milik kekal disahkan. Biasanya tanah yang masih dalam proses penukaran status atau pecah sempadan.

⚠️ Penting Untuk Tahu:
Walaupun “sementara”, pemilik masih mempunyai hak ke atas tanah tersebut, tetapi ada batasan dalam urusan pindah milik atau cagaran.

6. Hakmilik Sementara Mukim (HSM)

Jenis Hakmilik: Hak milik sementara dalam kawasan mukim
Dikeluarkan oleh: Pejabat Tanah
Penjelasan: Sama seperti HSD, tetapi khusus untuk tanah yang terletak dalam kawasan mukim. Statusnya juga sementara, biasanya menunggu untuk ditukar kepada Geran Mukim atau hak milik tetap.

📌 Cadangan:
Pemilik perlu semak status dari semasa ke semasa untuk ketahui bila tanah tersebut akan ditukar kepada hak milik kekal.

No	Jenis Hakmilik	Kod	Maksud
1	Geran	Geran	Dikeluarkan Pejabat Tanah.
2	Pajakan Negeri	PN	Hakmilik tetap yang dikeluarkan pejabat pendaftar hakmilik negeri.
3	Geran Mukim	GM	Hakmilik tetap yang dikeluarkan Pejabat Tanah.
4	Pajakan Mukim	PM	Hakmilik tetap yang dikeluarkan Pejabat Tanah.
5	Hakmilik Sementara Daerah	HSD	Dikeluarkan Pejabat Pendaftaran Kerajaan Negeri.
6	Hakmilik Sementara Mukim	HSM	Dikeluarkan oleh Pejabat Tanah.

Maklumat Lokasi dan Identiti Tanah

Bila kita pegang geran tanah, antara maklumat yang paling utama sekali kita akan lihat ialah berkaitan lokasi dan identiti tanah tersebut. Bahagian ni sangat penting kerana ia menentukan di mana kedudukan sebenar tanah dan bagaimana tanah tersebut dikenal pasti oleh pihak berkuasa tanah. Jom kita pecahkan satu per satu:

1. Negeri

Setiap geran akan menyatakan negeri di mana tanah itu berada. Contohnya, Pahang, Terengganu, Kelantan dan sebagainya. Negeri memainkan peranan penting sebab pentadbiran tanah dikendalikan oleh Pejabat Tanah dan Galian negeri masing-masing.

➡️ Contoh: Kalau tanah tu berada di Pahang, maka segala urusan pindah milik, carian rasmi dan pendaftaran hak milik akan dibuat di Pejabat Tanah Pahang.

2. Daerah

Daerah pula adalah pecahan dalam sesebuah negeri. Setiap negeri ada beberapa daerah, dan pentadbiran tanah juga diuruskan mengikut daerah.

➡️ Contoh: Jika tanah anda berada dalam Daerah Kuantan, maka semua rekod dan pengurusan akan tertumpu di Pejabat Tanah Daerah Kuantan.

Ini penting untuk anda tahu terutamanya bila nak buat carian rasmi atau semakan status tanah — kena tahu daerahnya dahulu!

3. Mukim

Mukim ni pula adalah pecahan lebih kecil dalam sesuatu daerah. Ia ibarat satu kawasan dalam satu daerah. Contohnya, dalam Daerah Dungun ada Mukim Kuala Abang, Mukim Pasir Raja, dan sebagainya.

➡️ Maklumat mukim ni bantu memperincikan lokasi tanah dalam skala yang lebih kecil supaya lebih senang dikenal pasti oleh jabatan tanah.

4. Nombor Lot Tanah

Ini yang paling penting — nombor lot ialah ID unik untuk setiap tanah.

Kalau negeri dan daerah ibarat alamat jalan besar, nombor lot ni ibarat nombor rumah. Setiap lot adalah unik dan tak sama walaupun dalam kawasan daerah yang sama.

➡️ Contohnya, Lot 1234 Mukim Kuala Abang bukanlah sama dengan Lot 1234 Mukim Pasir Raja walaupun kedua-duanya berada dalam Daerah Dungun.

⚠️ Ramai orang silap faham bila mereka tengok geran tanah tapi cari alamat kampung atau jalan. Dalam geran, takkan keluar nama kampung, nama taman, atau nama jalan seperti yang biasa kita guna dalam alamat surat-menyurat. Sebab itu kita kena rujuk nombor lot untuk semakan rasmi.

Saiz dan Keluasan Tanah

Keluasan tanah dalam geran tanah biasanya dinyatakan dalam unit meter persegi (m²) atau hektar. Saiz ni penting terutamanya kalau kau nak bina rumah, buat pelan pembangunan, atau nak tahu nilai pasaran semasa.

Kategori Penggunaan Tanah

Dalam setiap geran tanah, akan ada satu seksyen yang menunjukkan kategori kegunaan tanah. Ini sangat penting kerana ia menentukan apa yang anda boleh dan tak boleh buat atas tanah tu.

Secara asasnya, tanah di Malaysia akan dikategorikan kepada tiga jenis utama:

🌾 1. Tanah Pertanian

Tanah pertanian merujuk kepada tanah yang diwartakan untuk tujuan pertanian sahaja. Ini termasuk:

Bercucuk tanam (sayur-sayuran, buah-buahan)
Ladang (kelapa sawit, getah, durian)
Aktiviti penternakan (lembu, kambing, ayam)
Akuakultur (kolam ikan, udang, dll)

Tanah kategori ini biasanya lebih murah berbanding tanah bangunan sebab tak boleh dibina rumah atau kedai secara sah tanpa tukar syarat.

Nota penting: Walaupun tanah ni luas dan murah, tak bermaksud anda boleh terus bina rumah. Kalau anda ada niat nak buat homestay, resort, atau rumah tinggal, anda kena mohon tukar kategori kepada tanah bangunan dulu.

🏠 2. Tanah Bangunan

Ini kategori yang paling ‘hot’ dan banyak dicari oleh pembeli.

Tanah bangunan bermaksud tanah tersebut boleh dibangunkan untuk:

Rumah kediaman (landed, semi-D, banglo)
Rumah kedai, pejabat
Projek perumahan (jika besar dan diluluskan)
Kegunaan komersial ringan seperti taska, homestay, surau, dll

Biasanya, tanah bangunan terdapat di kawasan bandar atau kawasan yang sudah siap dengan infrastruktur seperti jalan, elektrik dan air.

Kalau anda beli tanah dan mahu cepat buat rumah, pastikan geran tu memang kategori bangunan. Kalau tak, nak bina rumah pun tak lepas.

🏭 3. Tanah Perindustrian

Kategori ni khas untuk tujuan industri. Contohnya:

Pembinaan kilang besar
Gudang simpanan (warehouse)
Tapak industri berat (besi, bahan kimia)
Kawasan industri ringan (automotif, makanan)

Tanah jenis ni biasa kita jumpa di kawasan perindustrian yang diwartakan oleh kerajaan seperti Kawasan Perindustrian Gebeng (Pahang) atau Kawasan Perindustrian Bukit Rambai (Melaka).

Tanah industri biasanya mempunyai nilai tinggi, tetapi penggunaannya sangat terhad – anda tak boleh bina rumah atas tanah ni!

🔁 Proses Tukar Kategori Tanah: Apa Yang Anda Perlu Tahu

Kalau anda beli tanah pertanian dan bercadang nak ubah kepada bangunan (contohnya nak bina rumah atau bangunkan perumahan), anda wajib mohon pertukaran kategori tanah.

Proses ni dikenali sebagai “Permohonan Tukar Syarat Guna Tanah” dan biasanya melibatkan:

Mengemukakan permohonan kepada Pejabat Tanah Daerah.
Sertakan pelan cadangan pembangunan.
Bayaran premium pertukaran tanah kepada kerajaan negeri (biasanya mengikut nilai semasa).
Kelulusan Majlis Daerah atau PBT.

Tempoh proses: Boleh ambil masa antara 3 hingga 12 bulan, bergantung kepada kawasan dan kelulusan jabatan berkaitan.

Nota tambahan: Jangan sesekali bina struktur kekal atas tanah pertanian tanpa tukar kategori, kerana anda boleh dikenakan kompaun atau perobohan oleh PBT.

Muka Surat Kedua – Maklumat Pemilik

Lepas muka surat pertama yang terangkan butiran tanah, muka surat kedua dalam geran tanah akan fokus kepada siapa pemilik tanah tersebut, dan apakah sekatan tertentu yang dikenakan terhadap hak milik itu. Bahagian ni sangat penting, terutamanya bila anda nak beli tanah – sebab ia beri gambaran jelas siapa pemilik sah dan apakah syarat-syarat khas yang perlu anda tahu sebelum buat sebarang urusan.

Pelbagai Sekatan Kepentingan

Sebelum anda sampai ke bahagian nama pemilik, biasanya dalam geran tanah, akan ada satu seksyen khas untuk “Sekatan Kepentingan”. Ini adalah peraturan atau larangan yang dikenakan oleh pihak berkuasa ke atas tanah tersebut. Ia boleh berada di muka surat pertama atau kedua, bergantung kepada jenis geran.

Contoh sekatan yang biasa anda akan jumpa:

❌ “Tanah ini tidak boleh dipindah milik, dipajak atau digadai tanpa kebenaran Pihak Berkuasa Negeri.”
🚫 “Pemilikan hanya dibenarkan untuk Bumiputera sahaja.”
⚖️ “Tanah ini hanya boleh dimiliki oleh syarikat berdaftar tempatan.”

Apa maksud sekatan ni?

👉 Ini bermakna, walaupun nama anda nanti ada dalam geran, anda masih terikat dengan syarat-syarat tertentu. Anda tak boleh sesuka hati jual, pajak atau pindah milik tanah tanpa dapat kelulusan daripada pihak berkuasa yang ditetapkan dalam geran.

Kalau anda langgar sekatan ni, urus niaga anda boleh terbatal atau ditolak oleh Pejabat Tanah.

Contoh kes biasa:
Kalau tanah tu ada sekatan “Hanya untuk Bumiputera”, dan anda bukan Bumiputera, walaupun anda ada duit tunai nak beli – permohonan pindah milik tu akan ditolak mentah-mentah oleh pejabat tanah.

Jadi, jangan abaikan bahagian sekatan ni. Pastikan anda faham betul-betul sebelum buat sebarang keputusan beli.

Maklumat Pemilik Tanah

Bahagian ni nampak ringkas tapi sangat penting. Dalam geran tanah, anda akan dapat lihat butiran seperti:

Nama penuh pemilik tanah
Nombor Kad Pengenalan / No. Syarikat (kalau entiti berdaftar)
Warganegara (sama ada Malaysia atau asing)
Bahagian pemilikan (jika ada lebih dari seorang pemilik)

Kalau tanah tu dimiliki oleh lebih daripada seorang, anda akan nampak berapa bahagian setiap individu. Contohnya:

Ali bin Ahmad – ½ bahagian
Siti binti Ismail – ½ bahagian

Ini bermaksud, tanah tu dimiliki secara bersama 50-50.

Kenapa bahagian pemilikan ni penting?

Kalau anda nak beli tanah dari pemilik berkongsi, anda kena dapat persetujuan semua pemilik, bukan seorang je. Kalau salah seorang tak setuju jual, transaksi tak boleh jalan.

Jadi, sebelum tandatangan S&P (Perjanjian Jual Beli), pastikan anda tahu siapa pemilik sah tanah dan berapa bahagian mereka pegang.

📢 Penting untuk Ejen Hartanah & Pembeli

Sebagai pembeli, anda mesti semak dan sahkan maklumat pemilik dalam geran tanah. Sebagai ejen hartanah pula, ini bahagian yang anda perlu periksa dulu sebelum iklankan sesuatu hartanah. Jangan sampai anda promosi tanah milik orang lain tapi pemilik tak setuju nak jual. Silap hari bulan, reputasi boleh terjejas.

Muka Surat Ketiga: Pelan Akui Tanah (Pelan Lokasi)

Ramai orang beli tanah tapi tak tengok pun pelan akui tanah yang ada dalam geran. Rugi besar! Sebab dekat sinilah anda boleh lihat dengan jelas bentuk tanah, sempadan, dan kedudukan sebenar.

Muka surat ketiga dalam geran tanah biasanya menunjukkan pelan lokasi tanah tersebut, atau nama rasminya dalam dokumen ialah “Pelan Akui”.

🧭 Apa Itu Pelan Akui?

Pelan akui ialah lukisan rasmi yang dikeluarkan oleh Jabatan Ukur dan Pemetaan Malaysia (JUPEM), yang menunjukkan sempadan dan bentuk sebenar lot tanah. Ia akan dilampirkan dalam geran tanah yang telah diukur dan disahkan.

Maklumat penting dalam pelan ini termasuk:

Nombor lot tanah
Ukuran panjang dan luas (biasanya dalam meter)
Arah utara (North Arrow) – penting untuk orientasi
Bentuk tanah – segi empat, segi tiga, memanjang dll
Sempadan dengan lot jiran – anda boleh tahu siapa jiran kiri-kanan
Lokasi berbanding jalan utama, sungai, sempadan kampung atau bangunan berhampiran

🔍 Kenapa Pelan Ini Penting?

Walaupun anda dah tahu lokasi tanah melalui Google Maps atau lokasi yang diberi oleh tuan tanah, pelan akui dalam geran tanah tetap rujukan paling sah. Ia penting untuk:

✅ 1. Elak Salah Ukur & Salah Masuk Tanah Orang

Ramai pembeli baru silap masuk tanah orang sebab tak rujuk pelan akui. Tanah tak semestinya ada pagar yang jelas. Dengan pelan akui, anda tahu sempadan sebenar tanah milik anda.

✅ 2. Rujukan Bila Nak Pasang Pagar atau Bina Rumah

Nak bina pagar, parit atau rumah? Rujuk pelan ni dulu. Kalau salah bina atas tanah orang, boleh kena saman!

✅ 3. Penting Bila Buat Ukur Semula

Kalau anda nak buat ukuran semula oleh juruukur berlesen, pelan akui dalam geran ni akan jadi rujukan utama. Ia juga dokumen wajib dalam proses pecah sempadan atau pecah bahagian.

🧱 Bagaimana Nak Faham Pelan Lokasi Dalam Geran Tanah?

Mungkin bagi orang awam, pelan ni nampak macam lukisan teknikal yang susah nak faham. Tapi sebenarnya tak susah pun. Anda cuma perlu perhatikan perkara berikut:

Simbol/Tanda	Maksudnya
🔺 Lot nombor	Menunjukkan nombor lot anda dan lot jiran bersebelahan
➡️ Panah Utara	Menandakan arah utara untuk bantu anda orientasikan peta
🧱 Garisan tebal	Menandakan sempadan lot tanah anda
🔢 Nombor ukuran	Menunjukkan panjang sisi-sisi lot tanah anda (dalam meter)

📸 Realiti vs Atas Kertas

Selalu kita dengar ayat, “Luas atas geran lain, luas kat tapak lain.”
Hakikatnya, luas tetap sama, tapi sebab tanah belum dipagar atau sempadan tak jelas, maka ia nampak berbeza.

Dengan pelan akui, anda boleh:

Bawa juruukur untuk tentukan sempadan sebenar
Pastikan bangunan jiran tak ceroboh tanah anda
Merancang pembangunan atau pembinaan dengan lebih tepat

📌 Bila Perlu Guna Pelan Ini?

Berikut ialah situasi penting bila pelan lokasi dalam geran sangat diperlukan:

✅ Sebelum beli tanah – pastikan bentuk dan lokasi tanah ikut keperluan anda.

✅ Nak buat semakan dengan pihak berkuasa tempatan – contoh kalau tanah berhampiran sungai atau jalan rizab.

✅ Nak buat pembangunan – untuk arkitek, jurutera dan PBT nilai kesesuaian lokasi.

✅ Urusan undang-undang – untuk elak pertikaian sempadan dengan jiran.

Kenapa Penting Untuk Semak Geran Tanah?

Dalam dunia hartanah, geran tanah bukan sekadar sekeping kertas. Ia adalah dokumen rasmi yang sahkan hak milik seseorang terhadap sebidang tanah. Jadi, kalau kau sedang merancang nak beli tanah, buat pelaburan hartanah, atau mohon pinjaman bank – benda paling asas yang kau wajib semak ialah geran tanah. Nak tahu kenapa? Jom tengok beberapa sebab utama kenapa dokumen ni sangat penting untuk disemak dulu sebelum kau keluarkan duit sesen pun.

Elak Dari Kena Tipu

Zaman sekarang ni, ramai yang ambil kesempatan ke atas orang yang kurang tahu pasal hartanah. Banyak kes jadi – orang beli tanah kononnya murah gila, tapi rupanya geran tanah tak wujud, atau lebih parah, geran tu bukan atas nama penjual langsung! Jadi, semakan geran tanah boleh bantu kau sahkan:

Tanah tu memang wujud secara rasmi
Siapa pemilik sah sebenar
Lokasi, saiz, dan jenis kegunaan tanah tu betul atau tidak

Langkah mudah ni boleh selamatkan kau dari jadi mangsa penipuan. Jangan hanya percaya pada kata-kata penjual atau ejen yang tak sah. Minta salinan geran, semak di pejabat tanah, atau guna khidmat peguam hartanah kalau perlu.

Bantu Dalam Proses Pembiayaan

Kalau kau beli tanah guna pinjaman bank, bank akan minta salinan geran tanah sebagai dokumen wajib. Kenapa?

Mereka nak tahu sama ada tanah tu bebas dari sebarang sekatan atau cagaran
Bank juga akan tengok tempoh pajakan (kalau tanah jenis pajakan). Kalau tempoh tu tinggal 10 tahun je lagi, ada kemungkinan pinjaman akan ditolak atau jumlahnya dikurangkan
Mereka perlu pastikan kategori kegunaan tanah sesuai dengan tujuan pembelian – contohnya, tanah pertanian tak boleh guna untuk bina rumah (melainkan buat pertukaran status dulu)

Jadi, kalau kau dah ada salinan geran tanah siap semak, proses pembiayaan boleh jalan lebih lancar dan cepat.

Menilai Potensi Pelaburan

Tak semua tanah sesuai untuk dibeli atau dijadikan pelaburan. Tapi dengan bantuan geran tanah, kau boleh buat penilaian awal sebelum ambil risiko besar. Contohnya:

Lokasi tanah – dari info dalam geran, kau boleh tahu mukim, daerah, dan negeri. Kemudian boleh bandingkan dengan pembangunan sekitar
Kategori kegunaan tanah – adakah ia tanah pertanian, bangunan, atau industri?
Sekatan kepentingan – kadang-kadang, ada syarat khas yang larang pemindahan milik kepada bukan bumiputera atau orang luar negeri
Saiz tanah – penting untuk tahu berapa luas sebenar tanah yang dijual

Benda-benda ni semua akan bagi gambaran tentang nilai pasaran semasa dan potensi masa depan tanah tu. Semakin strategik tanah tu, semakin tinggi peluang ia meningkat nilai dari masa ke masa.

Soalan Lazim (FAQ)

1. Apa beza antara geran tanah dengan geran rumah?

Geran tanah merujuk kepada hak milik ke atas tanah, manakala geran rumah (biasanya bagi rumah strata) menunjukkan pemilikan unit dalam bangunan seperti apartment atau kondominium.

2. Bolehkah saya semak geran tanah tanpa kebenaran pemilik?

Secara umumnya, tidak. Hanya pemilik berdaftar atau wakil yang sah boleh buat semakan penuh di Pejabat Tanah. Tapi ada maklumat asas yang boleh disemak melalui peguam atau ejen hartanah berdaftar.

3. Bagaimana nak tahu tempoh pajakan tanah leasehold?

Tempoh pajakan biasanya dinyatakan dalam geran tanah – contohnya, “pajakan 99 tahun bermula dari 1 Januari 1980”.

4. Boleh tak tukar kategori guna tanah tanpa tukar geran?

Tak boleh. Kau perlu mohon pertukaran syarat guna dari Pejabat Tanah, dan geran tanah akan dikemaskini selepas proses kelulusan selesai.