Anda tengah tunggu proses rumah siap pindah nama, tapi minggu berganti bulan… dan akhirnya sampai setengah tahun, masih tak selesai? Situasi begini memang buat ramai pembeli dan penjual pening kepala. Persoalan paling besar: kenapa sebenarnya proses jual beli rumah jadi lambat?
Kalau anda pernah melalui proses jual beli hartanah, anda tahu ia bukan satu perjalanan yang lurus. Kadang-kadang ada dokumen hilang, kadang-kadang bank lambat bagi jawapan, kadang-kadang pula ada isu yang langsung kita tak jangka sejak awal.
Dalam artikel ini, kita akan bongkar 6 punca utama yang paling kerap berlaku dan paling banyak melambatkan proses — dan bagaimana anda boleh elakkan perangkap yang sama. Gaya santai, interaktif, mudah hadam dan penuh maklumat yang boleh membantu kehidupan, kewangan, pelaburan, dan strategi anda dalam hartanah.
Punca #1 - Status Pegangan Tanah (Freehold vs Leasehold)
Tahukah anda bahawa hanya dengan melihat geran, anda sebenarnya boleh jangka awal sama ada proses akan berjalan cepat atau perlahan?
Kenapa Leasehold Melambatkan Proses?
Bila rumah itu leasehold, ia adalah rumah pajakan di bawah tempoh tertentu. Jika tempoh pajakan hampir tamat, atau perlu perbaharui pajakan, proses ini perlukan penglibatan pihak berkuasa negeri dan juga syarikat pemilik tanah.
Sebagai contoh:
Tempoh pajakan tinggal 50 tahun
Nak jual rumah
Bank akan minta pembaharuan pajakan
Proses boleh ambil 6 hingga 8 bulan, kadang-kadang lebih
Di sinilah ramai pembeli terkejut. Mereka ingat semua rumah sama, tapi rupanya leasehold ada syarat tambahan yang buat proses jual beli rumah jadi lambat.
Apa Yang Anda Patut Buat?
Minta salinan geran awal-awal
Semak tempoh pajakan
Minta agen terangkan sekatan yang ada
Elakkan beli jika anda terkejar masa
Punca #2 – Masih Ada Hutang Dengan Bank
Ini antara kes paling biasa dan paling senyap—tanpa disedari, ia sebenarnya antara faktor besar yang buat jual beli rumah jadi lambat.
Macam Mana Hutang Pemilik Melambatkan Proses?
Kat sini situasi mudah:
Pemilik masih ada hutang rumah RM200,000. Bila dia nak jual, bank perlu keluarkan redemption statement (penyata hutang). Pembeli pula perlu tunggu peguam submit permohonan kepada bank. Bank pula perlukan masa untuk proses. Lepas itu baru boleh pindah milik.
Kalau bank pemilik lambat bagi penyata, atau pemilik sendiri tidak tahu jumlah sebenar hutang, proses boleh tertunda berminggu-minggu.
Apa Anda Boleh Buat?
Minta redemption statement sebelum tandatangan SPA
Pastikan peguam dan bank pembeli bergerak serentak
Elakkan bergantung pada “nanti saya urus”
Punca #3 – Rumah Kos Rendah (Low Cost) Dan Syarat Pembeli Ketat
Hartanah low cost ada banyak syarat yang ramai tak perasan sampai hari nak sign SPA — dan masa itu barulah kelam kabut.
Kenapa Low Cost Boleh Melambatkan Proses?
Kerana rumah low cost:
Hanya untuk pembeli rumah pertama
Ada syarat pendapatan tertentu
Ada syarat kelayakan negeri
Pasangan suami isteri tak boleh ada rumah di negeri tersebut
Warisan dari datuk atau nenek pun dikira
Contohnya di Selangor:
Jika suami pernah dapat rumah dari warisan di Selangor, isteri tak layak beli rumah low cost walaupun itu rumah pertama dia.
Kes begini buat proses jual beli rumah jadi lambat kerana:
Perlu tunggu kelulusan pejabat negeri
Peguam perlu hantar permohonan tambahan
Ada kes pembeli tak layak dan terpaksa batalkan
Cara Elakkan Masalah Low Cost
Semak kelayakan di pejabat perumahan
Pastikan pendapatan anda sesuai dengan syarat low cost
Minta agen jelaskan status low cost sebelum bayar booking
Punca #4 – Pemilik Rumah Sudah Meninggal Dunia
Punca yang ramai tak jangka. Anda berurusan dengan seorang “penjual”, tapi sebenarnya bukan pemilik sah. Pemilik sebenar sudah meninggal dunia.
Bagaimana Situasi Ini Boleh Melambatkan Proses?
Bila pemilik meninggal:
Waris perlu mohon Surat Kuasa Mentadbir
Jika ada wasiat, perlu melalui proses probate
Hartanah tak boleh dijual tanpa dokumen pentadbir
Jika ada ramai waris, semua perlu tanda tangan
Proses boleh ambil masa 6 bulan hingga 2 tahun
Tak hairan jika urusan ini membuatkan proses Jual Beli Rumah Jadi Lambat kerana ia melibatkan undang-undang syariah dan sivil.
Tindakan Bijak Untuk Pembeli
Minta salinan IC pemilik
Minta salinan geran — lihat nama pemilik
Jika yang uruskan bukan pemilik, tanya dokumen pentadbir
Punca #5 – Hartanah Masih Di Bawah Master Title
Ini selalu berlaku untuk rumah baru atau rumah projek yang belum sempurna geran.
Apa Maksud Master Title?
Master title ialah geran besar yang masih atas nama developer. Rumah anda belum dipindah ke geran individu. Untuk lakukan pindah milik, perlu buat:
Perfection of Transfer
Bayaran duti setem
Pengesahan cukai
Pengesahan daripada developer
Jika developer lambat beri dokumen, atau ada isu kewangan, bayangkan berapa lama proses itu boleh tersangkut.
Masalah Akan Jadi Lebih Serius Jika…
Developer muflis.
Kalau itu terjadi, pembeli perlu berurusan dengan liquidator, dan proses ini memang sangat memakan masa.
Kes begini hampir selalu menjadikan jual beli rumah jadi lambat.
Cara Kurangkan Risiko
Semak status geran projek
Minta peguam semak dengan developer
Minta anggaran masa bermula dari hari pertama SPA
Punca #6 – Pemilik Diisytiharkan Muflis (Insolvensi)
Ini punca paling jarang tetapi paling “menyakitkan”.
Bagaimana Muflis Memberi Kesan?
Jika pemilik muflis:
Semua aset termasuk rumah dikawal Jabatan Insolvensi
Penjualan rumah perlu dapat kebenaran liquidator
Dokumen perlu dihantar melalui pihak insolvensi
Proses boleh ambil masa lebih setahun
Peguam, pembeli, bank — semuanya terpaksa tunggu lampu hijau daripada pihak insolvensi sebelum apa-apa boleh bergerak.
Memahami ‘Condition Precedent’ Dalam Urusan Hartanah
Semua punca di atas termasuk dalam apa yang dipanggil sebagai condition precedent — iaitu syarat wajib diselesaikan sebelum proses jual beli rasmi boleh berjalan.
Selagi condition precedent belum selesai, jangan harap proses akan laju.
Dalam bahasa mudah:
Condition precedent = checkpoint wajib sebelum masuk highway jual beli.
Langkah Bijak Untuk Elakkan Kelewatan
1. Semak Status Geran Seawal Mungkin
Tanya: freehold atau leasehold? Ada sekatan atau tidak?
2. Dapatkan Penyata Baki Pinjaman Pemilik Lebih Awal
Jangan tunggu sampai SPA ditandatangani.
3. Semak Kelayakan Jika Rumah Low Cost
Elakkan kejutan saat akhir.
4. Pastikan Dokumen Pentadbir Lengkap Jika Pemilik Sudah Meninggal
Tanpa dokumen, transaksi tidak sah.
5. Tanya Status Perfection of Transfer
Terutama untuk projek baru.
6. Pantau Komunikasi Antara Bank, Peguam, Agen & Developer
Setiap pihak ada peranan masing-masing. Anda perlu peka dan aktif bertanya.
Bagaimana Kelewatan Ini Menjejaskan Kewangan Anda
Kelewatan urusan rumah bukan sekadar “masalah teknikal”. Ia memberi kesan kepada:
Aliran tunai bulanan
Perancangan kewangan jangka panjang
Pelaburan hartanah
Strategi buat duit sampingan
Pendapatan pasif
Kos tambahan (faedah bank, sewa rumah sementara, dan sebagainya)
Jika anda serius dalam kewangan dan hartanah, memahami punca kenapa Jual Beli Rumah Jadi Lambat adalah sebahagian daripada pengurusan kewangan yang bijak.
Checklist Pantas Sebelum Tandatangan SPA
Semak Ini Dulu
Status geran dan sekatan
Status hutang pemilik
Kelayakan low cost
Kuasa pentadbir jika pemilik meninggal
Status master title
Anggaran masa condition precedent
Komunikasi dokumen antara semua pihak
Kata Akhir Yang Mengajak Tindakan
Sekarang anda sudah tahu apa sebenarnya yang buat proses jual beli rumah jadi lambat. Soalan pentingnya: apa langkah anda selepas ini? Mahu biarkan nasib tentukan? Atau anda kawal proses dengan persediaan yang lebih bijak?
Mulakan dengan satu tindakan kecil hari ini — minta salinan geran, semak status pajakan, atau tanya peguam tentang dokumen yang masih tergantung. Langkah kecil itu mungkin menyelamatkan anda daripada kelewatan berbulan-bulan yang merosakkan jadual hidup dan kewangan anda.