Proses Jual Beli Rumah: Penerangan Secara Umum

Pernah tak anda terfikir, kenapa proses jual beli rumah boleh jadi panjang dan rumit? Ada yang kata boleh siap dalam masa tiga bulan, tapi ada juga yang sampai setahun belum selesai. Sebenarnya, semuanya bergantung pada proses jual beli rumah itu sendiri — dari langkah pertama hingga serah kunci terakhir.

Jadi, kalau anda nak beli rumah pertama, atau mungkin nak jual rumah sendiri, penting sangat untuk faham bagaimana urus niaga ini berlaku dari A sampai Z. Artikel ini akan bantu anda faham secara menyeluruh tapi mudah, tentang siapa yang terlibat, apa tanggungjawab setiap pihak, dan kenapa ada masa transaksi jadi cepat, ada pula yang lambat.

Siapa yang Terlibat Dalam Proses Jual Beli Rumah?

Setiap proses jual beli rumah bukan sekadar antara penjual dan pembeli. Ada beberapa pihak penting lain yang memainkan peranan besar untuk memastikan semuanya berjalan lancar.

a) Penjual (Vendor)

Inilah pemilik asal rumah atau hartanah tersebut. Penjual bertanggungjawab menyerahkan rumah dalam keadaan bebas beban, maksudnya tiada hutang, tiada tunggakan cukai, tiada caj tersembunyi.

Kalau rumah masih ada gadaian bank (charge), penjual perlu selesaikan pinjaman tersebut terlebih dahulu melalui proses yang dipanggil discharge of charge. Biasanya, peguam penjual akan bantu uruskan pelepasan gadaian ni supaya rumah boleh dijual tanpa sebarang sekatan.

b) Pembeli (Purchaser)

Pembeli pula ialah pihak yang membeli rumah tersebut — sama ada secara tunai atau melalui pinjaman bank.

Kalau beli secara pinjaman, nama pembeli akan dimasukkan dalam Perjanjian Jual Beli (S&P) selepas bank meluluskan pinjaman. Pembeli juga bertanggungjawab menyediakan deposit 10% daripada harga rumah sebagai tanda serius untuk meneruskan pembelian.

c) Agen Hartanah

Ramai orang ambil mudah tentang peranan agen. Tapi hakikatnya, agen yang berdaftar (Real Estate Negotiator / REN) adalah penghubung utama antara penjual dan pembeli. Agen akan bantu semak harga pasaran, urus rundingan, sediakan dokumen asas, dan pastikan semua pihak faham terma jual beli.

Agen juga mesti berdaftar di bawah LPPEH (Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta). Jadi, kalau anda nak guna khidmat agen, pastikan ada nombor pendaftaran REN mereka untuk elak kes penipuan.

d) Peguam (Solicitor)

Dalam proses jual beli rumah, peguam memainkan peranan yang sangat penting. Biasanya akan ada dua firma peguam terlibat:

Peguam penjual – memastikan penjual menerima bayaran penuh hasil jualan rumah dan rumah diserahkan dalam keadaan sah.
Peguam pembeli – memastikan pembeli mendapat hak milik yang sah dan bebas daripada sebarang beban atau hutang terdahulu.

Peguam juga akan sediakan dan uruskan Perjanjian Jual Beli (S&P Agreement), semak status hak milik, uruskan dokumen pindah milik (Form 14A), dan pastikan semua bayaran dibuat dengan selamat.

Proses Awal: Semakan dan Rundingan Harga

Proses biasanya bermula apabila pembeli bersetuju dengan harga rumah yang ditawarkan penjual. Di sinilah agen hartanah memainkan peranan penting — memastikan harga jualan adalah harga pasaran yang munasabah.

Lepas harga dipersetujui, pembeli akan bayar Earnest Deposit (biasanya 2% daripada harga jualan) kepada agen atau peguam sebagai tanda komitmen.

Selepas itu, peguam akan sediakan Surat Tawaran (Letter of Offer) dan draf awal Perjanjian Jual Beli (S&P). Di sini pembeli perlu bersedia untuk bayar baki 8% deposit supaya jumlah keseluruhan 10% lengkap.

Tanggungjawab Penjual Dalam Proses Jual Beli

Penjual bukan sekadar menyerahkan kunci. Banyak yang perlu disemak sebelum rumah benar-benar boleh dijual. Antaranya:

Menyelesaikan semua tunggakan cukai pintu, cukai tanah, yuran penyelenggaraan, dan sinking fund jika rumah berstrata.
Menyediakan dokumen asal seperti geran hak milik (Title Deed) atau Deed of Assignment bagi hartanah belum berstatus individu.
Jika rumah masih ada pinjaman bank, penjual perlu memohon pelepasan gadaian atau discharge of charge melalui peguam.

Semua ini penting supaya rumah diserahkan kepada pembeli dalam keadaan bebas beban (free from encumbrances) — istilah penting dalam dunia hartanah.

Proses Bank dan Pinjaman Pembeli

Bagi pembeli yang menggunakan pinjaman bank, proses akan melibatkan bank sebagai financier. Selepas pinjaman diluluskan, bank akan lantik peguam mereka untuk sediakan dokumen Loan Agreement dan uruskan pembayaran kepada peguam penjual.

Biasanya, selepas tandatangan S&P, pembeli diberi tempoh tiga bulan untuk menyelesaikan baki bayaran melalui pinjaman bank. Kalau tak sempat, biasanya boleh mohon lanjutan sebulan dengan sedikit caj faedah (biasanya 8% setahun dikira harian).

Di sinilah pentingnya pemantauan rapi oleh peguam kedua-dua pihak — sebab kalau lewat, transaksi boleh terbatal dan deposit pembeli mungkin hangus.

Proses Pelepasan dan Tukar Milik

Selepas semua bayaran selesai, peguam penjual akan uruskan proses pelepasan gadaian (jika ada) dengan bank.

Kemudian, peguam pembeli akan memohon pindah milik (Transfer of Ownership) di Pejabat Tanah menggunakan borang rasmi (Form 14A).

Kalau rumah berstatus freehold, proses biasanya cepat. Tapi kalau rumah leasehold, atau tanah berstatus pajakan, proses boleh ambil masa lebih lama kerana perlu dapat kebenaran pindah milik daripada kerajaan negeri.

Ada juga kes di mana hartanah masih di bawah Master Title (contohnya rumah baru belum pecah lot individu). Dalam keadaan ini, peguam perlu berurusan dengan pihak pemaju untuk mendapatkan Deed of Assignment.

Cukai dan Kos Tambahan

Ramai tak tahu, dalam proses jual beli rumah, ada cukai yang wajib dibayar. Antaranya:

Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT / RPGT) – dikenakan kepada penjual jika menjual dalam tempoh tertentu selepas beli. Contohnya, jual selepas 3 tahun boleh kena cukai antara 5% hingga 15% daripada keuntungan.
Duti Setem (Stamp Duty) – dibayar oleh pembeli kepada kerajaan untuk pendaftaran hak milik. Nilainya bergantung kepada harga rumah (contohnya, 1% untuk RM100,000 pertama, 2% seterusnya, dan sebagainya).
Yuran guaman dan disbursement – bayaran kepada peguam untuk urusan dokumen dan semakan.

Jadi, pastikan anda buat kiraan awal supaya tak terkejut dengan kos tambahan yang datang bersama transaksi ini.

Serah Kunci dan Selesai Transaksi

Akhir sekali, selepas semua bayaran dibuat dan pindah milik selesai, barulah rumah boleh diserahkan secara rasmi kepada pembeli.

Biasanya, peguam akan keluarkan “Letter of Vacant Possession”, menandakan pembeli berhak masuk dan menduduki rumah tersebut.

Kalau beli daripada pemaju (primary market), proses ini boleh ambil masa lebih lama — sekitar 24 bulan untuk rumah bertanah atau 36 bulan untuk rumah bertingkat (bergantung kepada perjanjian).

Tapi kalau beli subsale (secondary market), masa standard untuk selesai ialah 3 bulan + 1 bulan lanjutan. Ini hanya anggaran, sebab faktor seperti kebenaran pindah milik, pelepasan gadaian, atau kelewatan bank boleh memanjangkan tempoh.

Kenapa Proses Jual Beli Rumah Boleh Ambil Masa Lama?

Ramai pembeli baru keliru — kenapa kawan beli rumah boleh siap sebulan, tapi kita dah masuk bulan keempat belum selesai? Jawapannya mudah: setiap kes berbeza.

Antara sebab utama:

Rumah ada tunggakan cukai atau yuran penyelenggaraan.
Geran masih di bawah nama pemaju atau belum pecah lot.
Proses pelepasan gadaian lambat dari pihak bank.
Masih tunggu kelulusan pindah milik daripada pejabat tanah negeri.
Ada isu dokumen tidak lengkap atau kesilapan nama dalam geran.

Inilah sebab kenapa penting ada peguam berpengalaman dan agen hartanah berdaftar untuk bantu anda. Mereka tahu selok-belok urusan, dokumen apa perlu disediakan, dan siapa yang patut dihubungi bila proses tersekat.

Sedikit Tentang Perjanjian Jual Beli (S&P)

Ramai yang anggap S&P ni sekadar kertas hitam putih, padahal inilah dokumen paling penting dalam keseluruhan proses.

Di dalamnya terkandung:

Harga jualan sebenar rumah
Tarikh dan syarat pembayaran
Tanggungjawab penjual dan pembeli
Tempoh penyerahan rumah
Tindakan jika salah satu pihak gagal patuhi perjanjian

Bayangkan S&P ni macam kontrak rasmi antara dua pihak yang diiktiraf undang-undang. Sebab tu, kalau beli rumah tanpa S&P atau guna dokumen tidak sah, risiko sangat tinggi. Anda boleh hilang duit deposit dan tiada perlindungan undang-undang.

Berbaloi ke Urus Sendiri Tanpa Agen atau Peguam?

Ada juga yang tanya — boleh tak nak urus sendiri proses jual beli rumah tanpa agen atau peguam untuk jimat kos?

Jawapannya: boleh, tapi sangat berisiko.

Urus niaga hartanah bukan macam beli motor atau telefon. Ia melibatkan dokumen undang-undang, perjanjian, cukai, dan hak milik tanah. Kalau tersilap langkah, anda boleh rugi puluhan ribu ringgit atau lebih.

Lagipun, agen dan peguam bukan sekadar ambil komisen — mereka bantu lindungi kepentingan anda. Dari semakan status rumah hingga penyediaan dokumen, semuanya ada prosedur yang sah di sisi undang-undang.

Anda mungkin berminat pada artikel ini:

Rumah bukan sekadar tempat tinggal, tapi aset jangka panjang. Sebab itu, faham proses jual beli rumah sangat penting sebelum buat keputusan besar ini. Bila anda tahu langkah demi langkah, anda akan lebih yakin, tak mudah panik bila sesuatu tertangguh, dan tahu hak anda sebagai pembeli atau penjual.

Kalau anda sedang merancang untuk beli rumah pertama, ambil masa untuk belajar dan bertanya. Rujuk agen hartanah yang sah, berbincang dengan peguam, dan pastikan setiap sen yang anda laburkan dilindungi dengan betul.

Setiap transaksi hartanah adalah pengalaman — ada yang lancar, ada yang berliku. Tapi bila anda faham keseluruhan proses jual beli rumah, anda sebenarnya sudah separuh jalan menuju kejayaan memiliki aset paling bernilai dalam hidup anda.

Dan siapa tahu, mungkin rumah pertama yang anda beli hari ini bakal jadi permulaan kepada kebebasan kewangan di masa depan. Jangan tunggu sampai “sempurna” untuk mula, cukup dengan langkah pertama — dan biar ilmu jadi panduan setiap keputusan anda.