Pernah tak anda terfikir… kalau ada duit lebih atau kelulusan pinjaman yang cukup, patut beli tanah atau beli rumah? Soalan ini nampak mudah, tapi jawapan dia jauh lebih kompleks daripada sekadar ikut trend atau nasihat kawan.
Ramai yang rasa beli tanah itu pilihan “romantik” – luas, privasi terjaga, jiran jauh, dan kita boleh bina rumah impian sendiri. Tapi… realitinya, adakah ia benar-benar berbaloi berbanding beli rumah sedia ada? Mari kita kupas satu persatu, sebab saya tak nak anda tersilap langkah dan terikat dengan komitmen kewangan yang membebankan.
Kenapa Ramai Suka Beli Tanah?
Sebelum kita bandingkan dengan rumah, kita kena faham kenapa orang memilih untuk beli tanah. Antara sebab paling popular:
Suka lokasi – Ada yang jatuh cinta dengan kawasan tertentu. Mungkin dekat kampung halaman, atau suasana tenang di tepi sungai.
Privasi maksimum – Kalau bina banglo atas tanah sendiri, jiran tak rapat, tak bising, dan tiada gangguan.
“Cop” sebelum orang lain – Ada yang percaya kalau tak beli tanah sekarang, nanti orang lain ambil.
Persediaan hari tua – Ramai beli sekarang dengan niat nak bina rumah selepas bersara.
Pelaburan jangka panjang – Harap nilai tanah naik selepas 10–20 tahun.
Nampak macam pilihan bijak, kan? Tapi di sebalik semua itu, ada beberapa cabaran besar yang ramai tak sedar.
Cabaran Kewangan Beli Tanah
Kalau anda pernah buat pinjaman rumah, anda akan perasan prosesnya lebih mudah berbanding pinjaman tanah.
1. Margin Pembiayaan Rendah
Dulu sebelum COVID-19, ada bank tawarkan pembiayaan tanah sehingga 85%. Sekarang? Ada yang hanya beri 60%.
Contoh mudah: harga tanah RM500,000. Kalau bank hanya luluskan 60%, anda cuma dapat pinjaman RM300,000. Baki RM200,000 kena bayar guna duit sendiri. Itu belum masuk kos guaman, duti setem, dan penilaian.
2. Kadar Faedah Tinggi
Kadar pinjaman untuk beli tanah biasanya lebih tinggi daripada rumah. Kalau rumah sekitar 3%, tanah boleh cecah 4–6%. Bila Bank Negara naikkan OPR, kadar ini akan naik lagi.
3. Tempoh Pinjaman Lebih Pendek
Rumah boleh dapat tenure sehingga 35 tahun, tapi beli tanah biasanya maksimum 30 tahun. Bila tempoh pendek + kadar faedah tinggi, bayaran bulanan pun lebih besar, dan ini akan jejaskan cash flow anda.
Tidak Semua Tanah Naik Harga
Ramai percaya beli tanah adalah pelaburan yang “pasti untung” sebab kononnya harga tanah sentiasa naik. Hakikatnya, tak semua tanah naik harga dengan cepat.
Ya, ada yang beli pada harga RM20/kaki persegi dan naik jadi RM50/kaki persegi dalam beberapa tahun. Tapi ada juga yang naik sangat perlahan – selepas 10 tahun, mungkin dari RM20 ke RM23/kaki persegi sahaja.
Kalau anda beli tanah semata-mata untuk tunggu harga naik, risiko anda adalah nilai itu mungkin tak bergerak seperti yang anda harapkan.
Alternatif Kepada Beli Tanah
Satu perspektif menarik – daripada gunakan RM200,000 untuk deposit beli tanah sekarang, anda boleh melaburkannya di tempat lain. Contoh:
ASB
Saham
Cryptocurrency (jika anda berani dan faham risikonya)
- Unit Trust
Selepas 20 tahun, pelaburan itu mungkin berkembang jadi RM1 juta atau lebih. Pada masa itu, anda boleh beli tanah tunai dan masih ada lebihan modal untuk bina rumah.
Ini cuma simulasi, tetapi ia menunjukkan bahawa beli tanah bukan satu-satunya cara untuk membina aset jangka panjang.
Anda mungkin berminat pada artikel ini
7 Kawasan Paling Hot untuk Beli Rumah di Sekitar Kemaman
Kelemahan Utama Tanah Berbanding Rumah
Berbeza dengan rumah, beli tanah tak beri anda pendapatan sewa bulanan. Tanah kosong jarang disewakan kecuali untuk tujuan komersial seperti pertanian atau stor simpanan barang.
Selain itu, ada kos tahunan:
Cukai tanah
Kos membersihkan kawasan
Kos penyelenggaraan jika mahu elak semak samun
Rumah, sebaliknya, boleh disewakan untuk menjana pendapatan pasif dan membantu tampung bayaran pinjaman.
Kelebihan Tanah Berbanding Rumah
Walaupun ada risiko, tak dapat dinafikan beli tanah mempunyai kelebihan unik yang tidak dimiliki rumah siap bina. Inilah sebab ramai pelabur hartanah berpengalaman tetap memilih tanah sebagai aset utama mereka.
Risiko Susut Nilai Tersangat Rendah – Tanah tidak mengalami susut nilai seperti rumah yang semakin lama semakin lusuh. Dengan lokasi strategik, harga tanah boleh melonjak berkali ganda.
Tiada kos penyelenggaraan struktur – Tidak perlu fikir masalah bumbung bocor, paip pecah, atau dinding retak. Kos tahunan tanah jauh lebih rendah.
Fleksibiliti pembangunan – Anda bebas tentukan nak bina rumah, homestay, gudang, kebun, atau biarkan sebagai simpanan.
Pelaburan jangka panjang yang tenang – Tiada isu penyewa, tiada kerosakan, dan boleh tunggu masa terbaik untuk jual.
Harga awal lebih rendah di kawasan tertentu – Ada kawasan di mana tanah luas berharga lebih murah daripada rumah kecil di lokasi sama.
Aset terhad dan bernilai – Tanah tidak boleh dicipta semula, dan permintaan sentiasa wujud. Bekalan terhad ini menjadikan ia semakin bernilai dari masa ke masa.
Faktor Gaya Hidup dan Aspirasi
Soalan penting yang anda kena tanya diri sebelum beli tanah:
Adakah saya benar-benar akan guna tanah ini dalam masa 20 tahun akan datang?
Adakah lokasi ini masih relevan dengan gaya hidup saya selepas bersara?
Adakah saya sanggup bayar komitmen bulanan tanpa pulangan tunai langsung?
Bayangkan… pada usia 35, anda suka suasana kampung. Tapi pada usia 55, anak-anak bekerja di bandar, dan anda lebih selesa duduk di apartment dekat pusat bandar. Masa tu, tanah yang anda beli 20 tahun lepas mungkin tak lagi jadi pilihan hati.
Bila Sesuai Beli Tanah?
Beli tanah boleh jadi pilihan tepat jika:
Anda memang perlukan lokasi itu untuk projek atau rumah yang akan dibina dalam masa terdekat.
Anda ada tunai mencukupi untuk bayar deposit besar tanpa ganggu kewangan lain.
Anda sudah buat kajian pasaran dan yakin nilai tanah itu akan meningkat dalam tempoh tertentu.
Kalau tidak, lebih baik pertimbangkan untuk beli rumah atau melabur dulu di aset lain yang beri pulangan tunai.
Rumah vs Tanah – Mana Lebih Bagus?
Kalau objektif anda adalah pelaburan dengan pulangan tunai segera, rumah ada kelebihan kerana boleh disewakan. Tapi jika objektif anda adalah memiliki aset fizikal jangka panjang dengan potensi bina rumah sendiri, beli tanah boleh jadi pilihan – dengan syarat anda faham risikonya.
Rumah memberikan aliran tunai (rental income), manakala tanah memberikan potensi kenaikan nilai (capital appreciation). Pilih ikut keperluan, bukan ikut trend.
Bayangkan dalam 20 tahun akan datang, anda tersenyum sebab keputusan yang anda buat hari ini betul-betul sesuai dengan hidup anda – sama ada anda memilih untuk beli tanah atau beli rumah. Bezanya, keputusan itu dibuat kerana anda faham fakta, bukannya sekadar ikut cakap orang. Jadi, sebelum anda sign apa-apa perjanjian, duduk sebentar, kira betul-betul, dan pilih langkah yang akan buat anda bahagia – bukan hanya sekarang, tapi juga bila masa depan tiba.