Ramai orang teruja bila dengar cerita tentang pelaburan hartanah. Ada yang kata beli rumah untuk pelaburan boleh jadi sumber pendapatan pasif, ada yang percaya ia cara terbaik untuk bina aset jangka panjang. Tapi, realitinya — tak semua rumah sesuai untuk dijadikan pelaburan. Silap pilih, bukannya untung… boleh terperangkap dengan beban hutang dan rumah yang tak laku disewa.
Jadi sebelum anda tergesa-gesa sign perjanjian jual beli, ada 7 kriteria penting yang anda wajib tahu kalau nak beli rumah untuk pelaburan. Kalau anda ikut panduan ini, risiko boleh diminimumkan, potensi keuntungan pula boleh dimaksimumkan.
Mari kita selami satu per satu, dengan bahasa mudah yang terus boleh anda praktikkan.
Kriteria #1: Hartanah Baru vs Hartanah Lama
Soalan pertama yang anda kena tanya diri sendiri — nak beli rumah untuk pelaburan jenis baru atau lama?
Rumah baru biasanya datang dengan fasiliti moden, jaminan pembinaan, dan kadang-kadang promosi daripada pemaju. Tapi, harganya mungkin lebih tinggi berbanding rumah lama. Rumah lama pula ada kelebihan dari segi lokasi strategik (dekat bandar, sekolah, hospital) tapi mungkin perlukan kos baik pulih.
Strateginya: Kalau beli rumah untuk pelaburan jangka panjang, rumah lama di lokasi strategik dengan potensi kenaikan harga tinggi boleh jadi pilihan bijak. Tapi kalau sasaran anda adalah rumah untuk disewakan segera, rumah baru dengan kemudahan lengkap mungkin lebih menarik penyewa.
Kriteria #2: Harga Median Kawasan
Ini ramai orang terlepas pandang. Sebelum beli rumah untuk pelaburan, anda kena tahu harga median kawasan tersebut. Harga median bermaksud harga purata di mana separuh rumah dijual lebih mahal, separuh lagi lebih murah.
Kenapa penting?
Kalau beli di bawah harga median, anda ada peluang lebih tinggi untuk lihat kenaikan nilai pada masa depan.
Kalau beli di atas harga median, risiko anda beli pada harga yang sudah terlalu mahal.
Contoh: Kalau median harga apartment di kawasan itu RM300,000, cuba cari unit yang dijual sekitar RM270,000 atau lebih rendah, tapi pastikan masih dalam keadaan baik dan lokasi yang sama.
Kriteria #3: Lokasi Mengikut Tier
Lokasi bukan sekadar “dekat bandar” atau “dekat sekolah”. Dalam dunia pelaburan hartanah, ada konsep Tier 1, Tier 2, dan Tier 3.
Tier 1: Lokasi premium seperti KLCC, Mont Kiara, KL Sentral – paling banyak permintaan, tapi harga mahal.
Tier 2: Kawasan bersebelahan lokasi premium, harga lebih rendah tapi masih ada akses dan kemudahan yang baik.
Tier 3: Kawasan jauh dari pusat bandar, harga murah tapi permintaan mungkin terhad.
Kalau nak beli rumah untuk pelaburan, Tier 2 selalunya pilihan seimbang – modal lebih rendah berbanding Tier 1 tapi masih ada potensi sewa dan kenaikan harga.
Kriteria #4: Booster Factor (Pemacu Nilai)
Bayangkan anda beli rumah untuk pelaburan dekat tapak MRT yang akan siap dalam 2 tahun lagi. Apa jadi pada nilai rumah itu bila MRT siap? Ya — kebarangkalian besar harga dan kadar sewa akan naik.
Booster Factor merujuk kepada apa-apa projek atau pembangunan yang boleh menaikkan nilai hartanah seperti:
Projek pengangkutan awam (MRT, LRT)
Lebuhraya baharu
Pusat beli-belah besar
Hospital atau universiti baru
Bila beli rumah untuk pelaburan, cari kawasan yang ada booster factor ini. Ia bukan sahaja menarik penyewa, malah bantu nilai hartanah naik lebih cepat.
Kriteria #5: Permintaan dan Penawaran (Supply & Demand)
Tak kira betapa cantiknya rumah anda, kalau kawasan tersebut terlebih bekalan (oversupply) unit yang serupa, susah untuk anda dapat penyewa.
Sebelum beli rumah untuk pelaburan, kaji dulu:
Berapa banyak unit rumah/apartment di kawasan itu?
Berapa kadar penghunian (occupancy rate)?
Adakah permintaan sewa tinggi atau rendah?
Kalau anda beli di kawasan oversupply, risiko rumah kosong lama dan bayaran bulanan bank tetap kena bayar adalah tinggi.
Kriteria #6: Maturity Point (Titik Matang)
Setiap kawasan perumahan atau pembangunan hartanah melalui satu kitaran hidup yang hampir sama — bermula dari peringkat pembinaan, fasa pertumbuhan, kematangan (maturity), dan akhirnya kemerosotan jika tidak ada pembaharuan atau penyelenggaraan. Pada peringkat awal, kawasan mungkin belum menarik kerana kemudahan asas belum lengkap dan infrastruktur belum siap. Namun, apabila pembangunan mula berjalan dengan rancak, lebih banyak kemudahan mula dibina seperti sekolah, kedai, pusat beli-belah, dan pengangkutan awam. Inilah fasa yang menandakan kawasan sedang menuju ke titik matang.
Maturity Point adalah tempoh di mana sesuatu kawasan telah mencapai potensi maksimumnya dari segi kemudahan, infrastruktur, akses, dan permintaan pasaran. Pada tahap ini, kadar sewa biasanya stabil, nilai hartanah meningkat secara konsisten, dan kawasan tersebut menjadi pilihan utama pembeli serta penyewa. Bagi pelabur, memahami bila kawasan akan sampai ke titik matang sangat penting kerana membeli sebelum kematangan membolehkan anda menikmati kenaikan harga yang lebih besar apabila kawasan tersebut mencapai tahap puncaknya.
Strategi terbaik untuk beli rumah untuk pelaburan adalah membeli di kawasan yang dijangka matang dalam masa 3 hingga 5 tahun akan datang. Ini biasanya kawasan yang sedang giat dibangunkan dengan projek-projek besar seperti stesen MRT atau LRT baharu, pembinaan pusat beli-belah, taman komersial, hospital, atau universiti. Apabila semua ini siap, permintaan terhadap rumah di kawasan tersebut akan melonjak, sekaligus memberi pulangan modal dan sewa yang lebih tinggi.
Namun, ada juga risiko jika pelabur membeli rumah terlalu awal di kawasan yang pembangunan infrastrukturnya belum jelas atau tidak pasti akan siap. Jika projek terbengkalai atau pembangunan terhenti separuh jalan, kawasan tersebut mungkin mengambil masa lebih lama untuk matang atau mungkin langsung tidak mencapai potensi yang diharapkan. Sebab itu, penting untuk melakukan kajian latar belakang pemaju, pelan pembangunan kawasan, dan projek-projek yang telah diluluskan oleh pihak berkuasa tempatan.
Bagi pelabur bijak, membeli sebelum titik matang ibarat membeli saham syarikat yang sedang berkembang — harganya masih rendah, tapi potensi pulangannya tinggi apabila tiba masa puncaknya. Jika anda dapat mengesan kawasan yang berada dalam fasa perkembangan aktif dan akan matang tidak lama lagi, rumah yang anda beli bukan sahaja akan memberikan keuntungan sewa yang stabil, malah nilai pasaran hartanah itu boleh melonjak berkali ganda dalam masa yang singkat.
Kriteria #7: Pelbagai Pilihan Sewa (Multiple Rental Options)
Salah satu kesilapan besar pelabur ialah beli rumah untuk pelaburan yang hanya boleh disewa kepada satu jenis penyewa. Contohnya rumah hanya sesuai untuk pelancong (Airbnb). Bila pelancongan terhenti seperti waktu pandemik, pendapatan terus terhenti.
Pastikan rumah anda ada fleksibiliti:
Boleh disewakan kepada pelajar (jika dekat universiti)
Boleh disewakan kepada staf hospital (jika dekat hospital)
Boleh disewakan kepada pekerja pejabat (jika dekat pusat perniagaan)
Boleh disewakan secara jangka pendek atau jangka panjang
Dengan pelbagai pilihan ini, anda tidak terlalu bergantung pada satu sumber penyewa sahaja.
Strategi Bijak Bila Nak Beli Rumah Untuk Pelaburan
Memilih rumah untuk pelaburan bukan soal ikut trend atau terpengaruh dengan cerita rakan. Ia perlukan kajian, perancangan, dan disiplin. Pastikan anda:
Buat kira-kira – fahami aliran tunai (cashflow) sewa berbanding komitmen bulanan.
Kaji pasaran – lihat perkembangan infrastruktur dan permintaan kawasan.
Elak emosi – beli kerana potensi pelaburan, bukan sebab “terlalu cantik”.
Kalau anda mampu gabungkan ketujuh-tujuh kriteria di atas sebelum buat keputusan beli rumah untuk pelaburan, anda sudah selangkah di hadapan kebanyakan pelabur lain.
Bayangkan 5 tahun dari sekarang, anda tersenyum melihat rumah yang dibeli dulu bukan sahaja dibayar oleh penyewa setiap bulan, malah nilainya juga naik berlipat kali ganda. Semua itu bermula dengan satu keputusan bijak — beli rumah untuk pelaburan dengan kriteria yang betul. Jadi, jangan tunggu peluang datang mengetuk pintu. Mulakan kajian anda hari ini, pilih hartanah yang tepat, dan biarkan ia menjadi mesin pendapatan jangka panjang anda. Masa depan kewangan anda mungkin sedang menunggu di alamat rumah seterusnya yang anda beli.