Pernah dengar iklan macam ni? “Beli rumah, dapat cashback sampai 50%!”. Bunyi memang padu kan? Macam tak masuk akal, tapi memang ada Skim Beli Rumah Dapat Cashback yang ditawarkan oleh sesetengah developer dan ejen hartanah.
Persoalannya sekarang, betul ke skim ini menguntungkan pembeli? Atau sebenarnya ia hanya nampak manis di luar, tapi menyimpan risiko hutang yang boleh membebankan anda untuk bertahun-tahun? Jom kita bongkar realiti di sebalik Skim Beli Rumah Dapat Cashback.
Apa Itu Skim Beli Rumah Dapat Cashback?
Secara ringkas, Skim Beli Rumah Dapat Cashback ialah tawaran di mana pembeli rumah akan menerima sejumlah wang tunai selepas menandatangani perjanjian jual beli (SPA). Contohnya:
Harga rumah atas kertas = RM600,000
Developer sebenarnya hanya nak jual RM300,000
Tetapi dalam dokumen, harga tetap kekal RM600,000
Bank beri pinjaman 90% daripada RM600,000 = RM540,000
Developer ambil RM300,000, selebihnya RM240,000 “dipulangkan” kepada pembeli sebagai cashback
Jadi nampak macam anda dapat duit free kan? Tapi hakikatnya, hutang anda kepada bank tetap RM540,000 walaupun nilai pasaran rumah hanyalah sekitar RM300,000.
Kenapa Developer Buat Skim Ini?
Kalau fikir logik, kenapa developer tak terus turunkan harga saja? Jawapannya mudah:
Takut pembeli lama marah – Kalau rumah yang dulu dibeli pada harga RM600,000 tiba-tiba dijual RM300,000, pembeli lama akan rasa tertipu.
Elak “property overhang” – Rumah yang tak terjual ibarat stok yang membebankan. Selagi tak terjual, developer kena bayar cukai, maintenance, dan pelbagai kos.
Nak tarik minat pembeli – Bila ditawarkan Skim Beli Rumah Dapat Cashback, ramai yang rasa ini peluang luar biasa untuk buat “duit segera”.
Risiko Disebalik Skim Beli Rumah Dapat Cashback
Mari kita bincangkan bahaya yang ramai tak nampak:
1. Hutang Lebih Tinggi Dari Nilai Pasaran
Bayangkan anda beli rumah RM600,000 atas kertas, tapi market value hanya RM300,000. Hutang anda pada bank RM540,000. Kalau anda nak jual balik, orang lain boleh beli direct dengan developer pada RM300,000. Siapa sanggup beli dari anda pada RM600,000?
2. Risiko Lelong & Bankrap
Jika gagal bayar ansuran, bank akan lelong rumah anda. Masalahnya, harga lelong ikut pasaran sebenar – mungkin RM300,000. Sedangkan baki hutang anda dengan bank masih RM520,000. Maka anda masih berhutang RM220,000 walaupun rumah sudah dilelong. Bank akan saman anda sampai habis.
3. Bank Tak Suka Skim Ini
Bank sedar ada manipulasi dalam Skim Beli Rumah Dapat Cashback. Sebab itu kalau bank dapat hidu, mereka akan kurangkan margin pinjaman daripada 90% ke 80% atau 70%. Akhirnya, anda tetap kena bayar deposit lebih besar.
4. Pulangan Sewa Tak Cover Ansuran
Ejen selalu cakap: “Takpe, penyewa akan bayar installment rumah ni.” Hakikatnya? Sewa yang anda dapat jauh lebih rendah daripada bayaran ansuran bulanan. Contoh: installment RM2,400, tapi sewa hanya RM1,200. Siapa nak tanggung baki? Anda jugalah.
5. Risiko Penyewa Keluar Awal
Satu lagi realiti – penyewa mungkin keluar selepas 6 bulan, rumah kosong 2-3 bulan, anda tetap kena bayar bank. Mana ada bank nak tunggu sewa masuk baru anda bayar.
“Untung” Sebenar Atau Perangkap?
Ramai orang terpengaruh sebab nampak duit cashback itu macam rezeki terpijak. Katakan anda ada hutang kad kredit RM20,000 atau hutang personal loan RM30,000. Ejen akan pujuk: “Ambil rumah ni, guna cashback untuk settle hutang jahat.”
Tapi fikir semula: anda tutup hutang kecil, tapi tambah hutang besar RM540,000 yang nilainya lebih tinggi daripada rumah sebenar. Ibarat korek lubang yang lebih besar untuk timbus lubang kecil.
Contoh Kiraan Praktikal: Ansuran vs Sewa
Supaya lebih jelas, jom kita buat kiraan mudah. Katakan anda beli rumah dengan harga atas kertas RM600,000 melalui Skim Beli Rumah Dapat Cashback.
Harga atas kertas (SPA): RM600,000
Harga sebenar selepas diskaun: RM300,000
Pinjaman bank (90% daripada RM600,000): RM540,000
Ansuran bulanan pinjaman RM540,000 (jangka masa 35 tahun, kadar faedah 4%): ± RM2,400 sebulan
Sekarang, mari kita tengok realiti pasaran sewa:
Nilai pasaran rumah (RM300,000)
Anggaran sewa bulanan untuk rumah harga RM300,000: ± RM1,200 – RM1,400 sebulan
👉 Maksudnya setiap bulan anda kena “top up” sekurang-kurangnya RM1,000 daripada poket sendiri untuk cover ansuran RM2,400.
Senario 1: Rumah Ada Penyewa Tetap
Sewa diterima: RM1,300
Ansuran bulanan: RM2,400
Defisit setiap bulan: RM1,100
Setahun: RM13,200 keluar dari poket anda
Senario 2: Penyewa Keluar Selepas 6 Bulan
6 bulan pertama ada penyewa → defisit RM1,100 × 6 = RM6,600
3 bulan rumah kosong → anda kena bayar full RM2,400 × 3 = RM7,200
3 bulan terakhir ada penyewa baru → defisit RM1,100 × 3 = RM3,300
👉 Jumlah keluar setahun = RM6,600 + RM7,200 + RM3,300 = RM17,100
Senario 3: Rumah Susah Nak Disewa
Kalau rumah kosong lebih lama, contohnya 6 bulan tanpa penyewa, anda kena tanggung:
6 bulan kosong → RM2,400 × 6 = RM14,400
6 bulan ada penyewa → defisit RM1,100 × 6 = RM6,600
👉 Jumlah keluar setahun = RM21,000
Apa Maksud Kiraan Ini?
Daripada kiraan tadi, jelas bahawa:
Cashback bukan duit percuma. Walaupun anda dapat RM240,000 di awal pembelian, setiap bulan anda tetap menanggung defisit besar.
Pulangan sewa tak pernah cover ansuran. Lagi lama anda pegang rumah itu, lagi banyak duit keluar dari poket.
Risiko lebih tinggi daripada untung. Kalau penyewa keluar awal atau rumah susah disewa, beban kewangan anda akan berganda.
Akhirnya hutang besar kekal pada anda. Walaupun anda gunakan cashback untuk bayar hutang lama, setiap bulan anda tambah hutang baru yang jauh lebih besar.
Siapa Yang Untung Dalam Skim Beli Rumah Dapat Cashback?
✔ Developer – dapat jual stok rumah yang terbengkalai
✔ Ejen – dapat komisyen lumayan bila berjaya jual rumah
✔ Bank – masih terima bayaran ansuran selagi anda mampu bayar
❌ Pembeli? – akhirnya terperangkap dengan hutang yang lebih tinggi dari nilai rumah, risiko lelong, dan masalah kewangan jangka panjang.
Bagaimana Nak Elak Terjerat?
Fokus kepada market value sebenar, bukan angka atas kertas.
Elakkan skim pelik-pelik yang janji cashback besar – kalau nampak terlalu indah, biasanya ada perangkap.
Kira ansuran vs sewa – jangan percaya bulat-bulat bila ejen kata penyewa akan cover installment. Buat kiraan sendiri.
Fikir jangka panjang – kalau rumah dilelong, adakah anda masih ada hutang dengan bank? Kalau ya, risiko terlalu besar.
Beli rumah ikut kemampuan, bukan sebab cashback.
Realiti Yang Perlu Anda Fikirkan
Skim Beli Rumah Dapat Cashback bukanlah “duit percuma” seperti yang digambarkan. Ia lebih kepada satu strategi pemasaran untuk menarik pembeli. Developer dan ejen akan tunjukkan gambar rajah cantik, kira-kira mudah, dan ayat manis. Tapi realiti hidup selepas anda sign SPA jauh berbeza.
Bila anda dah mula bayar installment setiap bulan, bila penyewa tak stabil, bila rumah susah nak dijual semula – masa tu baru terasa peritnya.
Bayangkan anda sekarang berdiri di persimpangan. Di kiri, jalan mudah yang nampak indah – Skim Beli Rumah Dapat Cashback dengan tawaran duit tunai lumayan. Di kanan, jalan lurus, mungkin tak ada ganjaran segera, tapi lebih selamat – beli rumah ikut market value, ikut kemampuan sebenar, dan elakkan skim manipulasi.
Anda mahu jadi pembeli bijak yang buat keputusan berdasarkan fakta, atau jadi mangsa janji manis yang akhirnya terperangkap dalam hutang yang membelit bertahun-tahun?
Hidup ini terlalu berharga untuk ditukar dengan perangkap hutang terselindung. Jangan biarkan angka-angka atas kertas menipu mata anda. Pilih untuk lebih berhati-hati, sebab rumah sepatutnya jadi aset yang membina kehidupan, bukan beban yang menghancurkan masa depan.
👉 Jadi, sebelum anda terpesona dengan tawaran Skim Beli Rumah Dapat Cashback, fikir dua kali, kira sepuluh kali, dan buat keputusan dengan kepala yang tenang – bukan hati yang tergoda.