Ramai yang bekerja dalam sektor awam memang sudah tahu tentang LPPSA (Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam). Ia satu kemudahan besar kerana memberi peluang kepada penjawat awam untuk memiliki rumah dengan kadar faedah tetap, syarat lebih longgar, dan margin pembiayaan yang tinggi.
Tapi, pernahkah anda terfikir tentang keburukan menggunakan loan LPPSA?
Kebanyakan orang hanya nampak kelebihannya sahaja. Sedangkan bila kita bercakap tentang perancangan kewangan, hartanah, dan pelaburan jangka panjang, ada beberapa aspek yang sebenarnya boleh menjadi “jerat” kalau kita tak berhati-hati.
Mari kita kupas satu persatu. Saya pasti, selepas anda faham tentang keburukan ini, anda akan lebih bijak buat keputusan sama ada nak guna LPPSA atau tak untuk rumah pertama anda.
Terhad Untuk Pelaburan Hartanah
Bila sebut pasal hartanah, ada dua golongan utama:
Mereka yang beli rumah untuk didiami sendiri.
Mereka yang beli rumah untuk pelaburan – sama ada nak sewakan atau nak beli-jual berkali-kali.
Masalahnya, salah satu keburukan menggunakan loan LPPSA adalah ia tidak sesuai untuk pelabur hartanah tegar. Kenapa?
Kerana LPPSA hanya benarkan anda beli 1 atau 2 rumah sahaja sepanjang perkhidmatan. Itu pun bukan mudah nak ulang banyak kali proses jual-beli. Kalau matlamat anda nak kumpul banyak unit rumah sebagai aset, LPPSA memang bukan pilihan yang ideal.
Bayangkan, kalau guna bank:
Rumah pertama boleh dapat 100% loan.
Rumah kedua masih boleh dapat 90% margin pembiayaan.
Rumah ketiga barulah guna LPPSA 100%.
Dengan strategi ni, anda boleh capai 3 buah rumah lebih awal, berbanding bergantung terus kepada LPPSA sejak awal. Kalau target anda nak main pusing modal, beli dan jual berkali-kali sepanjang 20-30 tahun berkhidmat, LPPSA agak menyekat langkah anda.
Risiko Tinggi Kalau Berhenti atau Dibuang Kerja
Kita selalu anggap kerja kerajaan ni “selamat”. Tapi hakikatnya, tak ada siapa boleh jamin masa depan. Ada yang berhenti kerja sebab sakit, ada yang dibuang kerana isu disiplin, dan ada juga sebab-sebab lain yang tak dijangka.
Inilah antara keburukan menggunakan loan LPPSA yang ramai tak sedar.
Jika anda berhenti kerja atau dibuang kerja, baki hutang LPPSA tadi perlu diselesaikan dalam tempoh 60 hari sahaja.
Bayangkan, kalau baki hutang rumah anda masih ratusan ribu, bagaimana nak selesaikan dalam masa 2 bulan? Kalau tak dapat bayar, kadar faedah akan terus melambung:
Dari kadar asal 4% naik jadi 7% interest.
Contoh rumah harga RM200,000. Asal bayar bulanan RM860.
Bila kadar naik 7%, bayaran bulanan jadi RM1,197.
Beza RM338 sebulan! Itu sudah cukup tinggi dan berisiko boleh menyebabkan rumah anda terpaksa dilelong.
Kos MRTT (Takaful) Sangat Tinggi Bagi Yang Berusia
Kebanyakan penjawat awam hanya mula serius beli rumah selepas umur 40 tahun. Masa tu dah stabil kerja, baru rasa yakin nak buat komitmen besar.
Tapi, ada satu lagi keburukan menggunakan loan LPPSA – iaitu kos takaful MRTT (Mortgage Reducing Term Takaful) yang sangat tinggi bila umur meningkat.
Contoh paling jelas:
Umur pembeli 55 tahun.
Beli rumah harga RM200,000.
Jumlah MRTT dikenakan ialah RM206,000.
Jumlah keseluruhan yang perlu dibayar? Jadi RM406,000! Itu dah melebihi dua kali ganda daripada harga asal rumah.
Jadi kalau beli rumah guna LPPSA pada usia lewat, kos tambahan ini boleh jadi sangat membebankan.
Kadar Faedah Kekal 4%
Bunyi kadar faedah tetap 4% sepanjang hayat loan memang nampak stabil. Ramai rasa selamat sebab tak perlu risau turun naik pasaran. Memang betul, ada kelebihan bila kita tahu bayaran bulanan akan kekal sama dari awal sampai habis.
Tapi cuba fikir semula. Kalau kadar faedah bank jatuh di bawah 4% untuk jangka panjang – contohnya ada bank tawarkan 3% atau lebih rendah, bukankah itu lebih menguntungkan?
Inilah antara keburukan menggunakan loan LPPSA yang ramai tak fikirkan. Anda terikat dengan kadar 4% sehingga habis tempoh 30 tahun. Kalau bank maintain kadar rendah bertahun-tahun, mereka yang guna loan bank akan jauh lebih untung dari segi jumlah keseluruhan yang dibayar.
Sekarang mari kita masuk bab penting – OPR (Overnight Policy Rate).
Bagi pinjaman perumahan melalui bank, kadar faedah biasanya bergantung pada Base Rate (BR) atau Base Lending Rate (BLR), yang ditentukan oleh kadar OPR yang dikeluarkan oleh Bank Negara Malaysia. Bila OPR turun, bank pun akan turunkan kadar faedah pinjaman. Bila OPR naik, kadar pinjaman pun naik.
📌 Contoh mudah:
Katakan OPR rendah, kadar faedah bank jadi 3%. Untuk rumah RM300,000, bayaran bulanan mungkin sekitar RM1,260.
Tapi kalau OPR naik tinggi, kadar faedah naik jadi 5%, bayaran bulanan boleh jadi lebih RM1,610.
Nampak perbezaannya?
Jadi kalau anda guna loan bank, anda ikut naik turun pasaran – boleh untung bila OPR rendah, tapi juga berisiko bila OPR tinggi. Sebaliknya, kalau guna LPPSA, anda terkunci pada 4% tetap, tak kira OPR turun naik.
Inilah dilema sebenar. Ramai orang rasa selesa dengan kestabilan LPPSA, tapi kalau dalam tempoh 20–30 tahun OPR banyak masa berada di bawah 4%, mereka yang guna loan bank akan jimat puluhan ribu ringgit berbanding LPPSA.
Mudah Terpedaya Beli Rumah “Idaman”
Satu lagi kesilapan besar bila guna LPPSA awal-awal adalah ramai terus beli rumah idaman. Contohnya nak rumah banglo, ada 8 bilik, ada kolam renang, siap pondok jaga.
Sedangkan kalau betul nak buat pelaburan, strategi paling bijak ialah beli rumah biasa-biasa dulu. Rumah murah, senang disewakan, senang dijual semula.
Bila guna LPPSA untuk rumah pertama, ramai terjebak beli rumah besar sebab rasa boleh guna 100% loan. Hasilnya, terbeban dengan hutang besar berpuluh tahun dan tak boleh kembangkan aset hartanah dengan fleksibel.
Kurang Ruang Buat Perancangan Jangka Panjang
Pelaburan hartanah bukan sekadar beli rumah. Ia tentang planning – rumah pertama nak buat apa, rumah kedua nak sewakan, rumah ketiga nak jual bila nilai naik.
Kalau anda hanya bergantung kepada LPPSA, ruang perancangan ini agak sempit. Sebab itu ramai pelabur cadangkan guna bank dulu untuk rumah pertama dan kedua, baru guna LPPSA untuk rumah seterusnya.
Kalau suami isteri dua-dua kerja kerajaan, strategi ini lebih kuat. Anda boleh ulang proses sama dan capai lebih banyak rumah sepanjang tempoh berkhidmat.
Jadi, Patutkah Anda Elak LPPSA?
Saya bukan nak kata LPPSA tak bagus langsung. Ia ada kelebihan – margin tinggi, proses lebih mudah, kadar tetap. Tapi kalau kita bincang dari sudut keburukan menggunakan loan LPPSA, ada beberapa faktor serius yang perlu difikirkan.
Terhad kalau nak kumpul banyak rumah pelaburan.
Risiko tinggi kalau berhenti atau dibuang kerja.
Kos takaful (MRTT) melambung bagi pembeli berusia.
Kadar faedah tetap 4% boleh jadi rugi kalau kadar bank turun rendah.
Ramai terjebak beli rumah idaman terlalu awal.
Sukar buat strategi jangka panjang bila terlalu bergantung pada LPPSA.
Kalau anda betul-betul nak bina aset hartanah sebagai pelaburan, jangan terburu-buru guna LPPSA untuk rumah pertama. Gunakan ia secara bijak, mungkin untuk rumah ketiga atau seterusnya. Kalau suami isteri dua-dua penjawat awam, lagi banyak pilihan anda ada.
Akhirnya, semuanya bergantung pada matlamat hidup anda. Nak rumah selesa untuk duduk, LPPSA boleh jadi pilihan. Tapi kalau nak pelaburan hartanah yang agresif, anda perlu fikir lebih jauh. Jangan sampai kemudahan yang sepatutnya membantu jadi penghalang untuk capai kebebasan kewangan.
Dan sekarang, tanya diri anda – adakah anda nak guna LPPSA untuk rumah pertama kerana itu memang strategi terbaik, atau hanya sebab semua orang di sekeliling buat benda yang sama? Kadang-kadang, langkah berbeza itulah yang akan menentukan kejayaan kewangan kita pada masa depan.
👉 Jadi, selepas baca tentang keburukan menggunakan loan LPPSA, anda rasa lebih sesuai guna untuk rumah pertama atau tunggu untuk rumah ketiga?