Dalam dunia pelaburan hartanah, ramai yang teruja dengan peluang menjana pendapatan pasif, memiliki aset jangka panjang, dan menikmati keuntungan modal apabila nilai hartanah meningkat. Namun, tidak semua yang ditawarkan di pasaran itu benar-benar menguntungkan pelabur, terutamanya mereka yang baru berjinak-jinak dalam dunia pelaburan.
Ada tawaran yang nampak sangat menggiurkan — dijanjikan pulangan sewaan tetap, diberi perabot percuma, siap dengan cashback sekali. Tapi, jika tidak diteliti betul-betul, tawaran-tawaran sebegini sebenarnya merupakan perangkap halus yang boleh mengakibatkan pelabur terjerat dalam masalah kewangan yang serius.
Dalam artikel ni, kita akan kupas secara mendalam tiga red flag utama yang sering digunakan dalam promosi hartanah, iaitu GRR (Guaranteed Rental Return), lambakan unit tidak terjual, serta tawaran cashback dan rumah fully furnished. Semua ini akan dijelaskan secara santai tetapi padat dengan informasi supaya anda tidak tersilap langkah bila buat keputusan pelaburan nanti.
Apa Itu 'Red Flag' dalam Pelaburan Hartanah?
Maksud 'Red Flag' Secara Umum
Istilah ‘red flag’ sering digunakan untuk merujuk kepada tanda-tanda awal yang menunjukkan sesuatu perkara mungkin akan membawa masalah. Dalam konteks pelaburan hartanah, red flag adalah petunjuk atau isyarat bahawa hartanah tersebut berisiko tinggi untuk tidak memberikan pulangan yang diharapkan atau mungkin membawa kerugian dalam jangka masa panjang. Ia tidak semestinya bermaksud projek itu penipuan atau scam, tetapi ia cukup untuk buatkan anda berhenti sekejap dan berfikir — “kenapa tawaran ini terlalu bagus untuk jadi kenyataan?” Bila kita faham apa itu red flag, barulah kita boleh elakkan diri dari terpedaya dengan tawaran yang tak masuk akal.
Kenapa Pelabur Perlu Ambil Tahu Tentang Red Flag?
Sebagai pelabur hartanah, memahami red flag bukan sekadar pilihan, tapi satu keperluan asas. Ini kerana kita bercakap tentang pelaburan bernilai ratusan ribu hingga berjuta ringgit. Satu kesilapan sahaja boleh membawa kepada kerugian jangka panjang, terpaksa menanggung rumah kosong, cash flow negatif, atau lebih teruk — pinjaman tidak diluluskan bank akibat harga yang dimanipulasi. Ramai pelabur baru terpesona dengan pemasaran yang cantik dan testimoni yang “disusun rapi”, tapi realitinya tidak seindah yang digambarkan. Sebab itu, penting untuk pelabur ambil masa untuk memahami dan mengenali red flag yang mungkin tersembunyi di sebalik promosi mewah dan tawaran “too good to be true”.
Artikel menarik – Apa Maklumat Penting Yang Boleh Diperolehi Dalam Geran Tanah?
Red Flag #1 – Guaranteed Rental Return (GRR)
Apa Itu GRR?
GRR atau Guaranteed Rental Return ialah satu janji dari pihak pemaju kepada pembeli bahawa mereka akan menerima pulangan sewaan tetap, contohnya 6% setahun, selama tempoh tertentu — biasanya 2 hingga 5 tahun. Pulangan ini dikatakan “dijamin” walaupun unit belum disewakan atau tiada penyewa langsung. Kedengaran menarik bukan? Siapa tak nak beli rumah dan terus dapat sewaan setiap bulan tanpa pening kepala cari penyewa? Tapi di sinilah terletaknya red flag besar.
Bunyi Menarik, Tapi Di Sebaliknya…
Hakikatnya, kebanyakan skim GRR ni bukannya datang dari hasil sewa sebenar. Sebaliknya, ia dibiayai dari wang pembeli sendiri, yang telah “dibungkus” dalam harga hartanah. Maksudnya, pemaju terlebih dahulu menaikkan harga rumah, kemudian pulangkan semula kepada pembeli dalam bentuk bayaran bulanan. Jadi, sebenarnya anda sedang bayar balik duit anda sendiri secara ansuran, bukan terima pulangan pelaburan sebenar. Lebih membimbangkan, selepas tempoh GRR tamat, barulah pelabur sedar bahawa kadar sewaan sebenar jauh lebih rendah daripada yang dijanjikan. Maka bermulalah episod pening kepala — rumah tak dapat disewakan, bayaran pinjaman lebih tinggi daripada sewa, dan akhirnya hartanah jadi beban.
Realiti Selepas Tempoh GRR Tamat
Apabila skim GRR tamat, ramai pelabur mula sedar bahawa lokasi hartanah tersebut tidak sesuai untuk disewakan, atau pasaran di kawasan tersebut sudah terlalu tepu. Lebih menyedihkan, ada yang terpaksa menanggung kerugian bulanan kerana sewaan tidak mencukupi untuk membayar ansuran bank. Ada juga kes di mana pelabur cuba menjual unit, tetapi gagal kerana terlalu banyak unit serupa di pasaran yang juga sedang dijual oleh pemilik lain. Bila semua orang cuba menjual serentak, nilai hartanah akan menurun dan pelabur akan terkandas. GRR, dalam banyak kes, adalah lebih kepada alat pemasaran daripada strategi pelaburan sebenar.
Red Flag #2 – Unit Tidak Terjual (Unsold Units)
Apa Maksud 'Unsold Units'?
‘Unsold units’ bermaksud unit-unit dalam projek hartanah yang masih belum berjaya dijual walaupun projek tersebut sudah siap atau hampir siap. Kebiasaannya, pemaju akan cuba sedaya upaya untuk menjual semua unit sebelum dan semasa pembinaan. Tapi bila masih ada banyak unit yang kosong walaupun projek dah siap, itu petanda ada yang tak kena. Sama ada lokasi tidak strategik, harga terlalu tinggi, atau permintaan tak sepadan dengan jenis hartanah yang ditawarkan.
Artikel menarik – Jual Sendiri Rumah: Kenapa Guna Ejen REN Adalah Pilihan Terbaik?
Kenapa Ini Jadi Red Flag?
Lambakan unit yang tidak terjual menunjukkan projek tersebut mungkin gagal menarik minat pembeli, atau terdapat isu dengan daya tarikan kawasan itu. Untuk pelabur, ini adalah masalah besar kerana ia memberi kesan secara langsung terhadap potensi sewaan dan kenaikan nilai hartanah. Bila banyak sangat unit kosong, pasaran akan jadi terlalu kompetitif. Pelabur terpaksa bersaing dengan pemilik lain — termasuk pemaju sendiri — untuk menarik penyewa atau pembeli. Akibatnya, harga sewa jatuh dan kadar penghunian rendah. Maka, pulangan pelaburan pun merosot. Dalam jangka panjang, hartanah sebegini menjadi sukar untuk dijual semula, dan pelabur akan terperangkap dengan aset yang tidak bergerak.
Red Flag #3 – Cashback & Fully Furnished Offer
Tawaran Cashback
Cashback dalam pelaburan hartanah kelihatan menarik kerana ia memberikan ilusi seolah-olah pelabur “untung awal”. Contohnya, beli rumah RM500,000 dan dapat cashback RM50,000. Tapi apa yang ramai tak sedar ialah cashback ini biasanya dilindungi dalam harga rumah yang telah dimark-up oleh pemaju. Dalam erti kata lain, harga rumah sebenarnya lebih rendah, tapi dijual pada harga tinggi supaya boleh “refund” balik sebahagian duit dalam bentuk cashback. Ini menyebabkan pelabur membayar pinjaman atas harga rumah yang tak realistik dan membebankan komitmen kewangan dalam jangka panjang. Ada juga kes di mana bank menolak pinjaman kerana tak dapat sahkan nilai sebenar hartanah.
Tawaran Fully Furnished
Tawaran rumah fully furnished pun antara teknik popular dalam jualan hartanah. Ramai yang rasa berbaloi kerana tak perlu pening kepala nak beli perabot. Tapi persoalannya — adakah perabot yang disediakan itu benar-benar berkualiti dan menepati kehendak pasaran sewaan? Dalam banyak kes, perabot yang disediakan hanyalah gimik pemasaran, dan tidak menambah nilai sebenar kepada hartanah. Bila anda beli untuk pelaburan, penyewa yang anda target mungkin ada citarasa berbeza. Atau lebih teruk — bila nak jual rumah tu semula, pembeli lain anggap perabot tu dah usang dan tak mahu bayar lebih pun.
Di Mana Perangkapnya?
Gabungan tawaran cashback dan perabot percuma ini nampak macam satu pakej menarik. Tapi bila dikaji dengan teliti, ia sebenarnya meningkatkan harga rumah ke tahap yang tidak realistik berbanding harga pasaran semasa. Ini menjadikan pelabur menanggung pinjaman yang tinggi, tapi nilainya tidak berkembang. Kesan jangka panjang? Cash flow negatif, nilai hartanah statik, dan anda mungkin terpaksa pegang hartanah tersebut lebih lama dari yang dirancang.
Kenapa Red Flag Ini Masih Digunakan?
Strategi Pemasaran Pemaju
Pemaju menggunakan teknik-teknik ini kerana ia terbukti berkesan menarik perhatian pelabur yang kurang pengalaman atau terdesak mencari peluang pelaburan yang “cepat untung”. GRR, cashback, fully furnished — semua ini menjadikan unit hartanah nampak “mudah untuk disewakan” dan “bernilai tinggi”. Hakikatnya, tanpa kajian pasaran yang betul, semua ini hanyalah janji yang tidak disokong oleh realiti sebenar di lapangan.
Pelabur Baru Kurang Pengetahuan
Ramai pelabur baru yang terlalu fokus kepada tawaran jangka pendek tanpa menilai impak jangka panjang. Mereka hanya tengok ROI dijanjikan, tanpa kira kos tersembunyi, kos penyelenggaraan, potensi sewaan sebenar dan daya tarikan kawasan tersebut. Tanpa ilmu dan bantuan daripada ejen hartanah berdaftar, risiko untuk terperangkap dalam pelaburan bermasalah adalah sangat tinggi.
Cara Nak Elakkan Diri Dari Terperangkap
Buat Kajian Pasaran Sendiri
Langkah pertama dan paling penting — buat kajian pasaran sendiri. Jangan hanya bergantung pada brochure pemaju atau apa yang ditulis dalam iklan. Gunakan portal hartanah untuk semak harga rumah sekitar, bandingkan kadar sewa semasa, dan lihat berapa banyak rumah kosong dalam kawasan tersebut. Kalau boleh, pergi sendiri ke tapak projek dan tengok suasana kawasan sekeliling.
Jangan Terburu-Buru Dengan Tawaran 'Limited Time'
Strategi pemasaran selalunya bermain dengan emosi. Ayat seperti “last 3 units!”, “harga promosi tamat minggu ini!” digunakan untuk buatkan pelabur buat keputusan tergesa-gesa. Jangan jatuh dalam perangkap ni. Ambil masa untuk semak setiap detail. Tanyakan soalan-soalan penting — siapa pemaju? Apa projek mereka sebelum ini? Berapa banyak unit belum terjual? Dan adakah harga yang ditawarkan benar-benar munasabah?
Konsultasi Dengan REN Berdaftar Yang Jujur
Akhir sekali, sentiasa dapatkan pandangan daripada ejen hartanah berdaftar (REN). Mereka bukan saja lebih arif dengan keadaan pasaran, tapi juga boleh beri penilaian yang objektif. REN yang berpengalaman biasanya tahu kawasan mana yang sesuai untuk pelaburan, jenis hartanah apa yang senang disewakan, dan projek mana yang patut dielakkan. Jangan segan untuk tanya — lebih baik bertanya sebelum beli daripada menyesal kemudian hari.
Artikel menarik – Panduan Memulakan Kerjaya Sebagai Ejen Hartanah
Kesimpulan – Jadilah Pelabur Hartanah Yang Bijak
Pelaburan hartanah boleh jadi sumber kekayaan yang hebat jika dilakukan dengan cara yang betul. Tapi dalam semangat nak melabur, jangan sampai kita terpedaya dengan tawaran palsu dan janji kosong. Red flag seperti GRR, cashback yang berlebihan, dan lambakan unit tidak terjual adalah isyarat penting yang perlu kita perhatikan. Bila nampak tawaran terlalu menarik, tanya diri sendiri: “Siapa sebenarnya untung dulu – saya atau pemaju?”
Dengan ilmu, kesabaran, dan bimbingan yang betul, anda boleh buat pelaburan hartanah yang bukan sahaja selamat, tetapi juga menguntungkan dalam jangka panjang. Jadilah pelabur yang berani, tetapi bukan terburu-buru. Berani kerana ilmu, bukan kerana ikut-ikutan.